אז קיבלתם טלפון מיזם התחדשות עירונית. מה עכשיו?

יום אחד אתם מקבלים טלפון. על הקו: יזם התחדשות עירונית. ממש כמו אראלה ממפעל הפיס, הוא מבשר לכם על אפשרות של פינוי בינוי – שייתכן שחיכיתם לה שנים. אבל רגע, מה עושים עכשיו? האם לקבל כל הצעה, או שצריך להתמקח? מה השאלות שכדאי לשאול אותו? ואיזה דברים דווקא לא רצוי לבדוק אתו אלא עם גורם חיצוני בלתי תלוי?

מבולבלים? אל תהיו. סידרנו לכם מדריך מקוצר על כל הפעולות שאתם צריכים לבצע מיד כששיחת הטלפון הזו מסתיימת.

כמה מושגים שחייבים להכיר

רבים מבעלי הנכסים חשים בלבול בפני ההצעות שהם מקבלים להתחדשות עירונית, בין השאר בגלל מחסור במידע על הזכויות והדרישות הכרוכות במיזמים כאלו. אם כבר הצלחתם להבין מה ההבדל בין פינוי בינוי, תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2, הצצתם באתר העירייה כדי להתעדכן בכל שינויי התב"ע בשכונה שלכם, הצלחתם לכנס את נציגות הדיירים והבנתם מהו בדיוק "שטח הפלדלת" של הדירה אחרי השיפוץ – אתם כבר תהיו במקום הרבה יותר טוב מול הקבלן או היזם. ידע זה כוח!

אם עוד לא הבנתם הכל עד עכשיו – כנסו למילון המושגים שלנו.

מה חובה לשאול את היזם?

השוק של היום מוצף בקבלנים ויזמים שמציעים פרויקטים של התחדשות עירונית לבעלי דירות. קודם כל, נסו לעמוד על הבקיאות של הקבלן או היזם הפונה אליכם בנושאים השונים: עד כמה הוא מכיר את האזור? עד כמה הוא מנוסה בעבודה מול העירייה במקום בו נמצאת הדירה שלכם? האם הוא מכיר את כל מתווה התב"ע שמתוכנן? האם הוא יודע על פרויקטים נוספים בשכונה ומי ביצע אותם?

לפני שאתם צוללים לשאלת ה"מה יוצא לי מזה", נסו לברר קודם את טיב הפרויקט והיקפו: האם מדובר בתמ"א 38/1 או פינוי בינוי? ואם כן, מה מתוכנן? בניין אחד או מתחם מגורים? לוחות הזמנים הם פקטור מאוד נזיל בתחום ההתחדשות העירונית, אבל רצוי כן להבין מה היא המסגרת הכללית. האם מדובר על פרויקט של 10 שנים, או פרויקט של שנים בודדות? 

השאלה החשובה ביותר שתוכלו לשאול את היזם היא רמת הניסיון שלו בתחום ההתחדשות העירונית: כמה פרויקטים דומים הוביל? האם ביצע תמ"א באזור שקרוב אליי? בהמשך תוכלו, בעזרת עורך הדין שמייצג את בעלי הנכסים, לדרוש ממנו פורטפוליו מסודר והוכחות מסודרים שלא מתנהלים נגדו הליכי הוצאה לפועל, הליכים פליליים וכו'. עניין החוזק הכלכלי של היזם הוא קריטי! זכרו, אם הוא נופל – גם אתם נופלים.

אם הכל טוב ויפה עד כאן, נסו להבין בערך מה התמורות של הפרויקט לטובת בעלי הדירות (זכרו, אתם לא לבד בזה, כל תמורה תקפה לכל ציבור הדיירים – ולכן כוח המיקוח הוא גדול, אך מוגבל בהרבה מובנים): מה גודל הדירה, ומה יכלול המפרט הטכני הכללי של הפרויקט (חניות תת קרקעיות, מחסן צמוד לדירה, שטחי מסחר או שטחים ירוקים)? ייתכן שלא להכול יהיו תשובות על ההתחלה, אבל רשמו לעצמכם לשאול שוב בזמן אחר. 

מה כדאי לבדוק לבד?

אם אתם כבר מכירים את רוב המושגים שדיברנו עליהם עד כאן, נסו לחפש בעצמכם מידע על הקבלן ועל פרויקטים אחרים שלו. הרבה פעמים המציאות שהקבלן מתאר בפניכם ובפני יתר בעלי הדירות היא מעט שונה מהמציאות שמדווחת עליו בדפי העיתונים. בדקו אם הפרויקטים שלו הסתבכו בעבר, ונסו להבין מה הייתה הסיבה לכך. 

תמיד חשוב לקבל חוות דעת משפטית מקצועית, אז דאגו להתייעץ עם עורך הדין שמייצג את הדיירים (אם כבר הספיקו לשכור את שירותיו של אחד כזה). אם אין בנמצא, כדאי להציע, או לפחות לקבל פגישת ייעוץ. הרבה מהשפה של היזמים היא משפטית, ומישהו יצטרך "לתרגם" לכם אותה.

אולי העצה הכי חשובה היא בדיקה של היכולת הכלכלית של הקבלן שפנה אליכם. יש הרבה חברות מתחילות בתחום שאין להן פרופיל אשראי ותיק אצל הגופים המלווים והבנקים, והן ממנפות את עצמן גבוה מאוד בתנאי ריבית לא מאוד נוחים. בסופו של דבר, יכול להיות שאתגרי המימון שלהם יורידו בערך של הבית שלכם. לכן, מומלץ מאוד לבדוק את דוחות האשראי של היזם, לראות את יכולות ההחזר שלו, ולבדוק אם יש ברקע שלו "פדיחות" עם פרויקטים דומים.

אם מצאתם כמה נקודות שמעלות את החשד שלכם, הציעו לנסות לקבל הצעה מכמה יזמים נוספים. כך, גם תוכלו להגדיל את מרחב המיקוח שלכם, וגם תוכלו להפעיל לחץ על יזמים מסוימים לבוא לקראתכם במשא ומתן. 

מה לבדוק עם השכנים?

כולנו כבר יודעים שכל פרויקט התחדשות עירונית מחויב לקבל את הסכמתם של לפחות 2/3 מהדיירים לפני שיוצאים לדרך. נניח וכבר אספתם את כל החתימות הדרושות, ויש סולידריות בין הדיירים לגבי הפרויקט, השלב הבא הוא לנהל דיאלוג פורה בין נציגות בעלי הדירות לבין היזם. 

זכרו: עסקים עושים עם אנשים. חשוב מאוד שבעלי הדירות יהיו עקשנים ויעמדו על עקרונותיהם, אבל מצד שני אי אפשר לייצר אווירה עוינת אל מול הקבלן ובאי כוחו. דברים כאלו עשויים לעכב את הפרויקט ואפילו לעיתים להיגמר בבית המשפט, וחבל.

לכן, חשוב שתכירו היטב את נציגות הדיירים שלכם: מי עומד בראשה, מי האנשים הבולטים ומי עשויים להיות ה"בעייתיים". אם ישנם כאלו שמערימים קשיים על הפרויקט, נסו לדבר איתם דרך נציגות הדיירים והפעילו עליהם לחץ מתון בעזרת ההסכמה של יתר בעלי הדירות. אם זה לא מסתייע, אפשר להיעזר גם בכלים משפטיים, ואפילו חלק מהיזמים יירתמו לעזור לכם בכך כדי לקדם את היתכנות התמ"א. 

בשורה התחתונה, כדי לקדם פרויקט התחדשות עירונית מוצלח, על הדיירים לוודא שהם מאורגנים באופן מיטבי, שנמצא בידיהם כל המידע הדרוש כדי לקבל החלטות נכונות, והכי חשוב – שהם בוחרים יזם מנוסה, אמין עם גב כלכלי חזק, שאפשר יהיה לסמוך עליו עד סיום הפרויקט.