שלא תדעו מצרות: כל מה שצריך לדעת על ביטוחים בהתחדשות עירונית

דמיינו את עצמכם חותמים בהתרגשות על הסכם פינוי-בינוי, מפנים את הדירה הישנה שלכם ומחכים בציפייה לדירה החדשה והמרווחת. אך לפתע, באמצע הפרויקט, הכל משתבש: הקבלן נקלע לקשיים, הבניין השכן נסדק מעבודות ההריסה ודמי השכירות שהובטחו לכם מפסיקים להגיע.

זה בדיוק המקום שבו ביטוחים מתאימים יכולים להציל את המצב. ללא כיסוי מתאים, אתם עלולים למצוא את עצמכם נאבקים בערפל של הליכים משפטיים מתישים, נושאים בעלויות בלתי צפויות, ונותרים ללא פיצוי הולם.

ביטוחים מתאימים בהתחדשות עירונית הם חלק מחגורת הביטחון שתבטיח לכם שגם אם משהו בדרך ישתבש, עדיין תגיעו ליעד – הדירה החדשה.

"הכרה של הביטוחים השונים בפרויקטי בניה ובייחוד בפרויקט התחדשות עירונית היא חשובה ביותר", אומר עו"ד עידן אברהם, מנהל מטה וקשרי משקיעים בחברת דוניץ אלעד. "זהו תהליך מורכב שכרוך בסיכונים ייחודיים – החל משלב פינוי הדיירים, דרך הריסת המבנים הקיימים ועד בניית הפרויקט והבניינים מחדש. ללא כיסוי מתאים, כל אחד מהשלבים עלול להסתבך".

המטריה שתגן עליכם מסיכונים

הבסיס לכל כיסוי ביטוחי בפרויקט התחדשות עירונית הוא פוליסה מקיפה שרוכש הקבלן/היזם ונקראת בפשטות "פוליסת קבלנים כל הסיכונים". זוהי המטריה הביטוחית הרחבה שאמורה ללוות את הפרויקט מראשיתו ועד סופו.

"פוליסה זו מכסה את הסיכונים הטמונים בבניית פרויקטים  – החל מנזק פוטנציאלי לחומרים ולציוד, דרך פגיעה במבנים ונזקי מים, ועד הרחבה שיכולה לכסות נזקים שעלולים להיגרם מרעידות אדמה ואסונות טבע אחרים", מסביר עו"ד אברהם. "הפוליסה הזו מלווה את הקבלן/יזם לאורך כל שלבי הפרויקט ונמשכת לעיתים גם לאחר סיומו".

אז איך בדיוק פוליסת "כל הסיכונים" מגנה על הקבלן ועל הדיירים? היא מורכבת מארבעה רבדים עיקריים של הגנה, שכל אחד מהם מכסה היבט אחר של הסיכונים בפרויקט התחדשות עירונית.

קו הגנה ראשון: אחריות מקצועית

מה קורה אם האדריכל טעה בתיכנון החניון או שהמהנדס חישב לא נכון את העומסים? ביטוח אחריות מקצועית נועד בדיוק לכסות נזקים שמקורם בתיכנון לקוי או רשלנות מקצועית של אנשי המקצוע בפרויקט.

כדייר, הפוליסה הזו מגנה עליכם ישירות: במקרה של קריסה חלקית במבנה עקב טעות תכנונית, הביטוח יכסה את עלות התיקונים – מבלי שיהיה צורך בדרך כלל להיכנס להליכים משפטיים מול המתכננים השונים או להידרש לתשלומים מיותרים.

קו הגנה שני: ביטוח צד ג'

במהלך עבודות בנייה, המון דברים עלולים לקרות: חפץ שנופל ופוגע בעובר אורח, נזק שנגרם לבניין שכן, או פגיעה ברכוש של אדם אחר. ביטוח צד ג' אמור לכסות את כל הנזקים הללו שעלולים להיגרם לצדדים שלישיים במהלך העבודות.

איך זה מגן על הדיירים? אתם עדיין הבעלים הרשומים של הנכס, ובמקרה של תביעה עקב נזק שנגרם לשכנים או עוברי אורח, התובעים עלולים לפנות גם אליכם. ביטוח צד ג' מגן עליכם מפני תביעות כאלה ואמור לשלם את הפיצויים, ככל שמגיעים, במקומכם. הביטוח חל הן על נזקי גוף (כמו פציעות לעוברי אורח או שכנים) והן על נזקי רכוש (כגון סדקים בבניינים סמוכים, פגיעה בתשתיות או ברכוש של אחרים). ההיכללות שלכם כמבוטחים בפוליסה זו חוסכת מכם הליכים משפטיים יקרים והוצאות כספיות בלתי צפויות.

קו הגנה שלישי: חבות מעבידים

זהו ביטוח חובה לכל מעסיק, אך בפרויקטי בנייה חשיבותו גדולה במיוחד בשל הסיכונים המוגברים. הביטוח מכסה טיפול רפואי ופיצויים במקרה של פגיעה בעובדים.

קו הגנה רביעי: ביטוח סיכונים מיוחדים

מרעידות אדמה ועד אסונות טבע אחרים – הרחבה זו של הפוליסה חיונית במיוחד בפרויקטים ארוכי טווח, שבהם הסיכוי להתרחשות אירוע טבע קיצוני גדל.

איך זה משרת את הדיירים? פרויקט התחדשות עירונית מתפרס על שנים, וללא ביטוח מתאים, אירוע טבע בלתי צפוי עלול להביא להפסקת הפרויקט באמצע. אם, למשל, רעידת אדמה פוגעת בפרויקט בשלבי הבנייה, ביטוח זה יכסה את עלויות התיקון והשיקום, ויבטיח שהפרויקט ימשיך. הדיירים יהיו מוגנים מפני מצב שבו נותרים "תקועים" – כשהדירה הישנה כבר נהרסה והדירה החדשה לא הושלמה. בנוסף, הפוליסה מגנה על הדירות החדשות גם בתקופה שלאחר האכלוס, ומבטיחה שנזקים מאירועי טבע חריגים יכוסו במלואם.

ולסיום כמה טיפים שיחסכו לכם צרות

• אל תסתמכו על הבטחות: דרשו כבר במעמד חתימת החוזה להסדיר את הנושא הביטוחי

בפרויקטים של התחדשות עירונית, מילה בעל פה אינה מספיקה כשמדובר בביטוחים. הציפו ודרשו את דרישות הביטוח המבוקשות ובדקו שהן יכסו את כל הנדרש. אם אינכם בקיאים בעולם הביטוח, כדאי לשקול העסקת יועץ ביטוח שיבחן את הנושא עבורכם. השקעה ביועץ מקצועי יכולה לחסוך לכם מאות אלפי שקלים במקרה של תקלה.

• דרשו מהקבלן ויתור על זכות תחלוף

זהו סעיף חשוב שרבים מתעלמים ממנו. ויתור על זכות תחלוף משמעותו שחברת הביטוח לא תוכל לתבוע אתכם לאחר ששילמה על נזק. למשל, אם הקבלן טוען שאתם אחראים לנזק מסוים והביטוח שילם, ללא סעיף זה יכולה חברת הביטוח לחזור אליכם בדרישת תשלום. דרשו שהסעיף יופיע בצורה מפורשת בפוליסה, ואל תסכימו להתקדם בלעדיו.

• דרשו מהקבלן אישור קיום ביטוחים 

ביטוח שלא שולם הוא כמו ביטוח שלא קיים. דרשו מהקבלן/יזם לראות אישור קיום ביטוחים בתוקף. היזם עלול להיקלע לקשיים כספיים במהלך הפרויקט, ובמקרה כזה תשלומי הביטוח עלולים להיות בין הראשונים שיופסקו. בפוליסות מסוימות אפשר לדרוש הודעה לדיירים במקרה של אי־תשלום. זוהי דרישה שכדאי לשקול.

• המשיכו את הביטוח הפרטי שלכם עד למועד הפינוי

למרות כל הביטוחים של הקבלן, אל תבטלו את פוליסת הביטוח האישית שלכם (ביטוח דירה וצד ג') עד למסירה הרשמית של הדירה הישנה לידי היזם/קבלן ותחילת העבודות בפועל. הביטוח האישי מספק רשת ביטחון נוספת למקרה שהביטוח של הקבלן לא יכסה נזק מסוים, או במקרה של מחלוקת עם חברת הביטוח.