להוציא את האוטו בשביל חלב? המהפכה שחוסכת לכם שעות בפקקים

עד לפני לא הרבה שנים, התכנון העירוני בישראל היה שבוי בקונספציה: הפרדה מוחלטת בין שכונות מגורים לאזורי מסחר ולאזורי תעסוקה ומקומות עבודה. התוצאה הייתה שאנשים נאלצו לנוע, בין אם ברכה הפרטי או בין אם בתחבורה ציבורית, בין אזור לאזור על בסיס יומיומי – בין העבודה, לבית, לקניות ולבילויים.

אלא שבשנים האחרונות מתחוללת בתחום זה מהפכה של ממש, המכונה "עירוב שימושים". גישה זו משנה את הקונספציה וגורסת שאין שום סיבה שכל הצרכים שלנו לא יוכלו להתממש בסביבה אחת – כשהקרוב קרוב.

"מושג המפתח כאן הוא 'מרחק הליכה'", מסבירה רשא זרייק, אדריכלית מקבוצת דוניץ אלעד. "הכוונה היא שהכל יהיה לנו נגיש. לפעמים באותו בניין, לפעמים באותו בלוק ולפעמים באותה שכונה. תחשבו לדוגמה על אדם שעובד במשרד במרחק הליכה מהבית, קופץ לקניות במרחק 5 דקות אחרי העבודה ואפילו הולך לקפה או למסעדה בתוך השכונה. וכל זה בלי להזיז את האוטו ובלי להגדיל עומסי תנועה. זה מה שקורה בשנים האחרונות, כשעוד ועוד שכונות נבנות באופן זה ומשלבות בין כל סוגי הצרכים שיש לתושבים".

המודל: מאנכי לאופקי

העקרונות התכנוניים של עירוב שימושים מתבססים על שני מודלים עיקריים: האנכי והאופקי. במודל האנכי, בניין אחד מכיל מסחר בקומת הקרקע, משרדים בקומות הביניים ומגורים בקומות העליונות. זהו המודל הנפוץ במרכזי ערים צפופים, המאפשר ניצול מקסימלי של הקרקע. במודל האופקי, לעומת זאת, השימושים השונים מפוזרים במרחב השכונתי, אך נשמר העיקרון של מרחק הליכה סביר ביניהם.

"כדי ליצור עירוב שימושים אמיתי, לא מספיק לתכנן באותו בניין גם מגורים וגם מסחר״, מדגישה זרייק. "גם התחבורה, שבילי ההליכה והאופניים צריכים להיות נכונים ומובילים אותך ממקום למקום. בניין שמכיל גן ילדים למטה – זה לא עירוב שימושים. התפיסה היא הרבה יותר רחבה ומדברת גם על קהילה וחיזוק עסקים מקומיים".

הכוחות המניעים את השינוי

מספר מגמות מרכזיות הובילו להתחזקות השיטה בשנים האחרונות. ראשית, הגידול המתמיד באוכלוסייה והצורך בניצול יעיל של משאב הקרקע המתדלדל. שנית, המודעות הסביבתית המתגברת והרצון להפחית את השימוש ברכב פרטי. שלישית, שינויים בדפוסי העבודה שהואצו בתקופת הקורונה, כאשר יותר אנשים עובדים מהבית או מחפשים סביבת עבודה קרובה למגוריהם.

"בעירוב שימושים אופטימלי, את מייצרת סיטואציה שהמקום חי ופעיל בכל שעות היום", מסבירה זרייק. "אם את גרה פה, עובדת, עושה את הקניות, וגם יוצאת בערב – זו עירוניות נכונה. ראינו דוגמאות לא מוצלחות של שכונות שתוכננו כך שכדי להביא חלב את צריכה להניע את האוטו ולנסוע, וכדי להביא את הילד לפארק את נוסעת חצי שעה בפקקים. אנשים כבר לא רוצים לחיות ככה".

"זו איכות חיים אמיתית"

דוגמה מוצלחת לעירוב שימושים ניתן למצוא בשדרות רוטשילד בתל אביב. "זו הדוגמה הקלאסית", אומרת זרייק. "כל דבר חדש שעושים באזור רוטשילד משלב מגורים ומסחר, כדי לשמור על האופי של המקום. אנשים גרים שם, אוכלים שם, עובדים שם – זו איכות חיים אמיתית".

זרייק מספרת שקבוצת דוניץ אלעד מיישמת בימים אלה את כל העקרונות הללו בשני פרויקטים משמעותיים. "במתחם שכונת הארגזים בתל אביב אנחנו מתכננים מתחם גדול שבכל בלוק בו יש שני סוגים של בינוי – בנייה נמוכה ומרקמית וגם מגדלים. יש שם מסחר מלווה רחוב, מבני ציבור, פארקים ושטחים ציבוריים, ושבילי אופניים שמתחברים לשבילים העירוניים".

והפרויקט השני?

"רחוב רוטשילד בחיפה. זה פרויקט של כ-700 יחידות דיור בשלושה מתחמים, כל אחד מהם סובב חצר פנימית. הקומות התחתונות כוללות שטחי ציבור, גני ילדים, תעסוקה ומסחר. זה פרויקט פינוי-בינוי, והדיירים הקיימים חוזרים לדירות שלהם".

היישום של עירוב שימושים מציב אתגרים משמעותיים, במיוחד בפרויקטים של התחדשות עירונית. "בפינוי-בינוי זה יותר מסובך", מודה זרייק. "ההתערבות צריכה להיות הדרגתית ונכונה, קודם לנצל שטחים פנויים ובניינים ריקים, ולהתאים את התחבורה. בשכונות קיימות נקודת ההתחלה היא קהילה קיימת ועסקים מקומיים, וצריך להעצים אותם בתהליך".

"על התכנון להיות גמיש"

המפתח להצלחה, אומרת זרייק, הוא תכנון גמיש וראייה רחבה. "אחד העקרונות החשובים הוא שהתכנון יהיה גמיש, שתוכלי בעוד חמש שנים לשנות דברים. צריך להסתכל בצורה מאוד רחבה, שכונתית, עירונית, ולהבין מה צרכי הקהילה שאת מתכננת עבורה".

"עיר שאין בה עירוב שימושים לא יכולה לתפקד כעיר מוצלחת", מסכמת זרייק. "היא לא מאפשרת עירוניות וחיים בכל שעות היום. נכון שעירוב שימושים מעלה את מחירי הנדל"ן, אבל את מייצרת בסופו של דבר עיר שהיא מתפקדת. זה הכיוון שאליו הולך התכנון העירוני בישראל, וזו הדרך הנכונה ליצור ערים בריאות וחיות יותר".