יפו עולה על הרכבת: "הביקושים עולים"

מהעיר העתיקה דרך שוק הפשפשים, מהשכונות הישנות ועד לפרויקטים חדשים ומתחדשים: יפו, העיר המעורבת בעלת האופי הייחודי השוכנת בחלקה הדרומי של תל אביב, הפכה בשנים האחרונות לאחד המוקדים הפעילים בארץ בתחום ההתחדשות העירונית. הפרויקטים שבתכנון ממגנטים אליהם אוכלוסיות חדשות ואיכותיות, לרוב של זוגות צעירים או משפחות צעירות.

לאחרונה נכנס למגרש שחקן נוסף שמשנה את הסדר הישן: הרכבת הקלה. היא חוצה את העיר במרכזה, לאורך מאות מטרים, ומוסיפה לתושבים המקומיים אלמנט של נוחות לצד אווירה אירופאית. לכל יפואי יש כיום תחנה במרחק של עד 500 מטרים מביתו, שבע דקות הליכה לכל היותר.

עד שנת 2028 צפויות להתווסף להיצע הדיור ביפו יותר מ-3,000 דירות חדשות. מרביתן צפויות להיבנות על תוואי הרכבת, במתחמי ההתחדשות העירונית. לצד כל אלה, ההתחדשות העירונית כוללת, כבכל מקום אחר בארץ, גם מעטפת מוניציפלית כדוגמת קאנטרי עירוני חדש (במקרה זה במקום מתנ"ס בית צ'רנר).

בין הדוגמאות הרבות שאפשר כבר לראות בשטח, ניתן למצוא את פרויקט "שדרות ירושלים-קהילת קנדה", בשכונת יפו ד' (390 יחידות דיור חדשות); שני מתחמי התחדשות עירונית ביפו ג' (כמעט 1,000 יחידות דיור), בשכונה עתידית שתיקרא "ג' החדשה" ותכלול גם 1,310 מ"ר של שטחים מסחריים; ופרויקט שדרות ירושלים פינת רחוב נחל הבשור, עליו נרחיב בהמשך.

משפחות וזוגות צעירים

מרבית הפרויקטים כבר נמצאים בשלבי תכנון מתקדמים, וצפויים לצאת אל הפועל בשנים הקרובות. עם הפרויקטים מגיעים גם הקונים, כאשר כאן, בניגוד לישובים אחרים בארץ, קורה משהו מעניין במיוחד.

"אנחנו שמים לב שעיקר התנועה איננה של משקיעים שרואים פוטנציאל בהשבחת הנכסים, כמו בשנים עברו, אלא דווקא של משפחות צעירות וזוגות צעירים", מספר שבתאי פישמן, מנכ"ל קבוצת מורפוזיס יזמות נדל"ן בע"מ. הקבוצה עוסקת בהתחדשות עירונית, והיא שותפתה של קבוצת דוניץ אלעד בפרויקט שדרות ירושלים-נחל הבשור.

"אלה אנשים שרוצים את החוויה התל-אביבית, מאוד אוהבים את האופי של דרום העיר ושל יפו. הם מבקשים לגור בנכס שהוא עדיין חלק מתל אביב, ונמצא באזור הנחשב לאחד מהמבוקשים בישראל. כן, יש גם משקיעים, אבל הם לא הרוב כאן".

אנשי הנדל"ן מחלקים את יפו לשלושה אזורים. הראשון הוא הפלח המערבי (מרחוב יפת מערבה), אזור בו התהליכים מתבצעים באופן איטי יחסית ובווליום נמוך. האזור השני הוא מקטע יפת-שדרות ירושלים, שמשנה אט אט את אופיו עם שיכונים שמפנים את מקומם, אבל בשלב זה לטובת בנייה נקודתית בלבד, או לפרויקטים קטנים ולא למתחמי יזמות גדולים. האזור השלישי הוא זה שמשתרך מזרחית לשדרות ירושלים. שם המסה הקריטית של מבני השיכון המשותפים, שממש מזמינים את היזמים להתארגנות מסודרת שתיצור מציאות חדשה באזור.

המצב הבטחוני לא משפיע

בתוך האזור השלישי (מזרחית לשדרות ירושלים), אחד הפרויקטים הגדולים והמרכזיים לשנים הקרובות הוא פרויקט ההתחדשות העירונית בשדרות ירושלים-נחל הבשור (שכונת יפו א'). הבניינים החדשים כאן צפויים לקום על שטח של עשרה דונם, ממנו יפונו ארבעה מבני רכבת בני 32 דירות ישנות כל אחד – 128 דירות בסך הכל. במקומן ייבנו 346 יחידות דיור. הפרויקט עתיד לכלול בסך הכל שישה מבנים, ביניהם שני מגדלי מגורים שיתנשאו לגובה של עד 19 קומות, בשטח כולל של 22 אלף מ"ר. חלק מהדירות ישווקו במסגרת דיור בר השגה. בנוסף למתחם המגורים יוקמו גם מבני ציבור, שטחי מסחר וכן ריאה ירוקה.

"לא מדובר ביפו העתיקה אלא באזור שהוא לעומק שדרות ירושלים, מקום שבו פוטנציאל הבנייה גדול במיוחד", מפרט פישמן. "המשמעות של פרויקט בסדר גודל כזה היא שהאוכלוסייה באותו שטח תגדל פי שניים עד פי שלושה".

האם המצב הבטחוני הכללי משפיע על הבנייה ביפו?

"לאנשי הנדל"ן רק מדד אחד: גידול האוכלוסייה בישראל. כל עוד האוכלוסייה נמצאת בגידול, גם במצב של מלחמה או במשבר כלכלי קשה – אין שינוי במרוץ אחר הפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית. אל תשכח גם שאנחנו לא מדברים על ההווה, ועל המצב המורכב שבו ישראל נמצאת נכון להיום. אנחנו מדברים על תהליך שישפיע עשרות שנים קדימה על תל אביב-יפו".

אתה מרגיש עלייה בביקושים?

"בהחלט. למרות המציאות הביטחונית הנוכחית, הביקוש יציב ומתחיל להראות סימנים של עלייה. הבניינים שאתה בונה בעשור הקרוב יעצבו את החזות העירונית ל-40 או 50 השנים הבאות. זה ישפיע על כל האזור".