9 דברים שחובה לבדוק בחוזה ההתחדשות העירונית

כשהחוזה משקף עסקה כה מורכבת, יש חשיבות מכרעת לגורם שעמו אתם מתקשרים – היזם. להבדיל מקניית דירה באופן רגיל, מדובר בתהליך ארוך טווח שיכול להימשך 7-8 שנים ואפילו יותר. לכן יש לדעת שהיזם עמו אתם יוצאים לדרך הוא גוף מקצועי, רציני ועם ניסיון מספק בתחום.
איך תוכלו לדעת זאת? תצטרכו לערוך בדיקה מקיפה. אפשר לאתר פרויקטים קודמים של החברה ולבדוק סיפורי הצלחה ו/או כישלון; להתייעץ עם אנשי מקצוע מהתחום; לבדוק ברשם החברות שמדובר בגוף חוקי ובעל מנהל תקין; ובמקרה של חברה בורסאית – להתעמק בדוחות ובנתוני המסחר שמפורסמים וגלויים לציבור (למשל לבדוק את היקף החוב של היזם). גם רבות מהחברות שלא רשומות בבורסה, לוקחות הלוואות מהציבור (אג"ח) וכך ניתן לברר את האיתנות הכלכלית שלהן.

נקודה קריטית שפעמים רבות לא שמים לב אליה, היא זהותו של מי שמחתים אתכם על החוזה בפועל. לעתים מדובר ב"יזם ביניים", פונקציה זמנית שכל מטרתה לחתום על החוזה ולמכור לצד שלישי. רצוי מאוד להימנע מעסקה כזו. כמו כן הקפידו שיהיה בחוזה סעיף שמגביל את יכולת היזם לסחור או להעביר לצד ג' את הזכויות שנתתם למי שחתמתם מולו. כך תוודא שהוא ילך איתכם לכל אורך הדרך.
תופעה נוספת שקיימת בשוק היא יזמים שבסך הכל אוספים חתימות, משכנעים בעלי דירות להצטרף ואז מגיעים לחברה גדולה ומוכרים לה את החתימות. התרחקו מהם.

קיבלתם הצעה משלושה יזמים שונים? אל תתפתו לבחור בהצעה שנותנת את תוספת השטח הגדולה ביותר לדירה, בפרק הזמן הקצר ביותר. פעמים רבות דווקא מי שנותן הצעות ריאליות והגיוניות, יהיה רציני יותר מזה שיבטיח לכם הרים וגבעות ושהכל יקרה "מהר מהר". יזמים עם ניסיון, שעושים עבודת שטח רצינית, לא ייקחו סיכונים מיותרים ולא יבטיחו לכם הבטחות לא ריאליסטיות. לכו איתם.

לפני שיוצאים לדרך, היו בטוחים שאתם מודעים לשלבים ולפרקי הזמן המתוכננים של הפרויקט. אלה ארבעת השלבים המקובלים:

השלב הראשון הוא החתמת הדיירים. כשמושג הרוב הדרוש, אפשר להגיש את מסמכי התב"ע (תוכנית בינוי עירונית).

השלב השני הוא מתחילת התב"ע עד אישורה. שלב זה תלוי רבות בוועדה המקומית או המחוזית ובהתנגדויות שיוגשו, והוא יכול לקחת בין שנתיים וחצי לחמש שנים.

השלב השלישי הוא הליכי הרישוי וקבלת ההיתר. גם זה, במצב אוטופי, ייקח בין שנתיים לשלוש.

השלב הרביעי והאחרון הוא הבינוי עצמו, שיכול להגיע לשלוש שנים.

לא תמיד הכל הולך חלק, ולפעמים עולה צורך לנטוש את הפרויקט אם הבעיות נערמות. ודאו שיש בחוזה נקודת יציאה ברורה, שבה אפשר להחליט על היפרדות הדדית של הדיירים מהיזם.
איך תדעו מתי דברים לא הולכים כמו שצריך? התשובה מורכבת, אבל בגדול הנורות האדומות צריכות להידלק לכם בכל מצב בו נוצרת סטגנציה שמייצרת עיכובים בלו"ז הפרויקט. ודאו כל הזמן שיש תנועה ושהדברים זזים ולא קופאים. אם אתם לא מקבלים תשובות או מסמכים שביקשתם – זה הזמן להרים דגל.

כאן לא מדובר בסעיף הקשור בעבודת היזם, אלא ביחסים של בעלי הדירות זה עם זה. לא פעם קורה שדיירים שלא מוכנים לחתום (גם אם הושג רוב בלעדיהם) גורמים לתסיסה ומייצרים בעיות. לשם כך יש למנות נציגות דיירים חזרה ואחראית, שתדע לרסן אותם ולחתור קדימה למען רווחתם של רוב הדיירים. נציגות כזו צריכה גם סמכות לפתור מצבים.

הסכמי התחדשות עירונית יכולים להיות מורכבים מאוד. התוצאה היא לפעמים סעיפים מסורבלים, לצד שימוש בשפה משפטית לא מובנת. דרשו שהחוזה יהיה פשוט, ושכל סעיף יהיה מנוסח בשקיפות ובבהירות כשכל צד יודע בדיוק מה הצד השני מקבל.

חשוב שתקבלו ייעוץ מקצועי. הדרך לעשות זאת היא לדאוג לאיש מקצוע שילווה את הפרויקט מהצד של הדיירים: בניסוח החוזה, בבחירת המפרט טכני לדירות, בתכנון השטחים הציבוריים וכיוב'.

דאגו שהחוזה כולל ערבות לפי חוק המכר, בשווי מלוא הדירה החדשה. או בעברית: הבטיחו את תשלומי השכירות שמגיעים לכם בזמן הבינוי, והבטיחו את התחייבויות היזם בתקופת הבדק: תיקונים על פי צורך, ושינויים אם דברים לא נעשו כפי שסוכם בסעיף המפרט הטכני).