רגע, מה זה בעצם תקן 21?

לא, זה לא שם של פרופיל זמני או מתחם צבאי סודי שנחתו בו חוצנים: תקן 21 הוא למעשה המפתח להבנת כל מה שקורה מאחורי הקלעים של פרויקט ההתחדשות העירונית שלכם. זהו הכלי שקובע אם החלום שלכם הוא באמת בר מימוש, או שמא מדובר בהבטחות באוויר שעלולות להתמוטט ברגע האמת.

אז מה בעצם עומד מאחורי התקן הזה, איך הוא משפיע עליכם, ולמה כל דייר שחולם על דירה חדשה חייב להכיר אותו? הנה כל מה שאתם צריכים לדעת.

נקודת האיזון של האינטרסים

תקן 21 הוא כלי שמאי שנקבע על ידי מועצת שמאי המקרקעין בשנת 2012. מטרתו לאזן בין האינטרסים של שלושה צדדים מרכזיים בכל פרויקט התחדשות עירונית: הדיירים, היזם והרשויות. 

"מדובר בכלי שמאפשר לכל הצדדים להגיע לנקודת איזון", מסביר מתניה שי, מנהל פיתוח עסקי בדוניץ אלעד. "הוא מבטיח שהדיירים שרוצים תוספת שטח כמה שיותר גדולה יקבלו תמורה הוגנת, שהיזם ירוויח מספיק כדי שיהיה לו כדאי לבצע את הפרויקט, ושהרשויות יוכלו לקדם התחדשות עירונית בצורה מבוקרת משום שפרויקטים של בנייה למגורים הם לא כדאיים עבורן כלכלית".

חשוב לציין שברוב הערים בארץ המדיניות של העירייה בהתחדשות עירונית היא לתת לדיירים תוספת של 12 מ"ר לדירה, 12 מ"ר נוספים למרפסת, מחסן וחנייה. "זוהי נקודת הפתיחה שממנה השמאי מתחיל את עבודתו", שי מבהיר.

איך זה עובד בפועל?

תקן 21 הוא למעשה נספח שהיזם מגיש יחד עם מסמכי התב"ע (תוכנית בניין עיר) לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. בכל פרויקט פינוי-בינוי, שמאי מוסמך מבצע בדיקה מקיפה על פי תקן 21. הוא בוחן את כל ההכנסות הצפויות מהפרויקט – כלומר, כמה כסף היזם יקבל ממכירת הדירות החדשות, אל מול כל ההוצאות.

"זו ממש טבלה שאומרת איזה עלויות לוקחים בחשבון", הוא מדגיש. "זה כולל הכל – מעלויות הבנייה, דרך עלויות התכנון והפיתוח, ועד אפילו עלויות ההובלה והשכירות של הדירות החלופיות של הדיירים בזמן הבנייה".

על פי החישוב שנעשה במסגרת התקן, קובעים את התמורות שמקבלים הדיירים, אבל גם את כל העלויות הנלוות שהיזם צריך לקחת על עצמו לאורך הפרויקט. "על בסיס המשוואה הארוכה הזאת צריך להיקבע ליזם רווח של 20%. כל שינוי של אחד המספרים משפיע על היתר", שי מוסיף. "זו הרווחיות המינימלית שמאפשרת ליזם לקחת על עצמו את הסיכונים הכרוכים בפרויקט כל כך מורכב וארוך טווח, זה לא מותרות".

שי מוסיף נקודה מעניינת: "האינטרס של הדיירים לא סותר את זה של היזם. גם הדיירים רוצים שליזם תהיה רווחיות טובה, כי זה מבטיח שהוא לא יעגל פינות וינסה לחסוך על חשבונם, ושהפרויקט יהיה מוצלח. רווחיות טובה של היזם היא למעשה ערובה לאיכות הפרויקט".

אפשר את זה במספרים?

"נניח שיש לנו בניין ישן עם 50 דירות, כל אחת בגודל של 70 מ"ר. היזם מציע לבנות במקומו בניין חדש עם 150 דירות. 50 מתוכן יחזרו לדיירים המקוריים, כשהן גדולות יותר, ואת שאר 100 הדירות היזם ימכור בשוק החופשי. אם תקן 21 מראה שהיזם יכול להציע תוספת של 12 מ"ר לכל דירה (מ-70 ל-82 מ"ר) ועדיין להישאר רווחי, זו תהיה התוספת המקסימלית שהוא יכול להציע".

ומה קורה אם יזם אחר מציע יותר, נניח 15 מ"ר במקום 12 מ"ר?

"זה יכול לקרות, אבל לא תמיד זה טוב. ייתכן שהיזם לוקח על עצמו סיכון גדול מדי, או שהוא מתכנן לחסוך בדברים אחרים שעלולים לפגוע באיכות הפרויקט. מצד שני, זה לא חייב לעורר אורות אדומים: יכול להיות שהיזם קצת פחות שמרני מהשמאי שערך את התקן, ושהוא צופה שהמחירים יעלו עד הזמן הרב שתאושר התב"ע – ואולי הוא גם מוכן להסתפק ברווח יזמי מעט יותר נמוך.

מה שחשוב להבין כאן זה שתי נקודות:

1. כל עוד יש מסמך כלכלי שתומך בהצעת היזם, והפער בין מדיניות הוועדה לבין הצעת היזם הוא סביר – אתם במקום טוב.
2. בכל פעם שיזם מציג לכם הצעה, בקשו לראות את תקן 21 שלו. זה יעזור לכם להבין אם ההצעה שלו באמת ריאלית.

כלומר, תקן 21 קובע מה המקסימום שהדיירים יכולים לקבל?

"לא בדיוק. הוא פשוט אומר שאם הדיירים רוצים יותר, צריך למצוא דרך יצירתית לעשות את זה. למשל, במקום להתמקד רק בתוספת הזכויות שהם מקבלים, הם יכולים להתמקד במנגנון שבו יוכלו להשתתף ברווח של היזם, אם הפרויקט יצליח יותר מהצפוי".

מה הכוונה השתתפות ברווח?

"אם לדוגמה תקן 21 מראה שהיזם יכול לתת לכם תוספת של 12 מ"ר ועדיין להרוויח 20%, אתם יכולים להסכים על 12 מ"ר, אבל להוסיף סעיף שאומר שאם בסוף הרווחיות תעלה ל-24%, אתם תקבלו חלק מהרווח הנוסף, אולי בצורה של עוד כמה מטרים או השתתפות גדולה יותר בדמי הניהול של הבניין. זה win-win", מסביר שי. "היזם מקבל תמריץ להצליח יותר, ואתם נהנים מההצלחה שלו" (ראו כתבה נפרדת בנושא).

ומה עם פרק הזמן שחולף בין מועד הגשת התב"ע לאישור שלה?

"זו נקודה חשובה. צריך לקחת בחשבון שהחישוב במסגרת תקן 21 נעשה בעת הגשת התב"ע לוועדה המקומית, אבל פרויקט פינוי-בינוי במדינת ישראל לוקח להקים שנים ארוכות, לעיתים עשור. כך שעד שמתקבל האישור לתב"ע השווי של הפרויקט יכול לעלות דרמטית והרווחיות של היזם יכולה לנסוק".

"פה יכול להיות אפסייד גדול לדיירים", ממשיך שי. "לכן הטיפ החשוב שלי לדיירים הוא לקבוע מנגנון של רווחיות עודפת שקובע שאם במועד אישור התב"ע הרווחיות מזנקת – היזם והדיירים חולקים ברווח".

אז מה השורה התחתונה? 

תקן 21 הוא כלי חשוב, אבל הוא לא הכל. "בסופו של דבר", מסכם שי, "הדבר הכי חשוב הוא לבחור יזם אמין ומקצועי כי הוא בסופו של דבר זה שיוכל להשיא רווחים בצורה הטובה ביותר לדיירים – אפילו אם נראה כעת שהוא מציע את תוספת הזכויות הנמוכה ביותר. תקן 21 עוזר לכם להבין אם ההצעה שלו הגיונית, אבל הוא לא מחליף שיקול דעת ובדיקה מעמיקה".