מקימים מינהלת דיירים? הטעות הזאת תעלה לכם הרבה כסף

בתוך המורכבות של פרויקטי התחדשות עירונית, הכוללים שלבים ותהליכים רבים, עולה השאלה האם יש צורך בהקמת מינהלת דיירים בכל פרויקט. בעשור האחרון הפכו מינהלות דיירים לכלי מרכזי בשמירה על האינטרסים של בעלי הדירות, אך גם לנושא רווי בעיות ואתגרים לאורך הדרך, עם יתרונות וחסרונות ברורים.

אז מה זה בכלל מינהלת דיירים? זהו בראש ובראשונה גוף ניהולי המוקם כדי לייצג את בעלי הדירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, כמו פינוי-בינוי למשל. המינהלת פועלת כגורם מקשר בין הדיירים ליזם, ומטרתה להבטיח שהאינטרסים של הדיירים נשמרים לאורך כל תקופת הפרויקט. בנוסף, המינהלת מייצגת את הדיירים גם מול רשויות התכנון וגורמים משפטיים.

מינהלת בניהול חברה חיצונית

מינהלת דיירים מוקמת על ידי הדיירים עצמם, והיא מתפקדת כגוף מנדטורי שמקבל החלטות ומשגיח באופן הדוק על התקדמות הפרויקט. מי שמנהל אותה בפועל אינם הדיירים עצמם, שכן רובם אינם באמת מבינים בזה ואין להם ניסיון רלוונטי. לפיכך הם שוכרים (בתשלום) חברת ניהול חיצונית, שמקבלת מהדיירים הסמכה לייצג אותם מול היזם. מינהלת זו נוקטת בשורת פעולות אופרטיביות, בהן החתמת הדיירים על "נון-שופ", מסמך משפטי המגביל את בעלי הנכס לסחור עם צדדים נוספים; בדיקת היתכנות רעיונית מול העירייה; בחירת עורך דין שייצג את הדיירים מול הרשויות ובתי המשפט; ובחירת יזם בהתאם לתמורות ולתנאים שנקבעו ביחד עם שמאי מטעם המינהלת.

בנוסף מינהלת הדיירים מפקחת באופן שוטף על הביצוע בפועל באמצעות מפקח בנייה, ומוודאת שבעלי הנכס מקבלים את מלוא התמורה המקסימלית על דירותיהם באמצעות שמאי עצמאי.

מינהלת בשיתוף פעולה עם היזם

לא בכל פרויקט מוקמת המינהלת באמצעות חברה חיצונית. בשנים האחרונות ישנם פרויקטים רבים בהם הדיירים מעדיפים לפנות ישירות ליזם, ללא מתווכחים, במיוחד אם יש להם נציגות חזקה המסוגלת לנהל את הפרויקט בעצמה. במקרה כזה, היזם מתפקד דה-פקטו כמינהלת והוא לוקח על עצמו, או מעביר לחברת ניהול לוגיסטית מטעמו (על חשבונו) את כל התהליך שצוין לעיל, כולל הקשר עם הדיירים, החתמתם על הסכמים וניהול הפרויקט. כמובן שגם במקרה הזה הדיירים מצטיידים באנשי מקצוע מטעמם, לרבות עורך דין, שמאי ומפקח בנייה – שמוודאים כי מלוא התמורות ניתנות לדיירים.

אז מה עדיף?

איך תחליטו מה נכון לכם יותר: הקמה של מינהלת דיירים דרך חברה חיצונית, או להסתמך על המשאבים הקיימים ולעבוד ישירות מול היזם? התשובה לשאלה הזו, אם לשפוט המציאות, תלויה בעיקר בשאלה האם נציגות הדיירים הנוכחית היא מספיק חזקה ומלוכדת כדי להוציא את הפרויקט לפועל – בלי להזדקק לחברה חיצונית שתאגד את כלל הדיירים.

כאשר אין נציגות דיירים חזקה ומלוכדת, רבים מעדיפים לקחת חברה חיצונית שתעזור להם להתלכד ותייצג את האינטרסים והמחלוקות – תהליך שעלול לקחת גם זמן רב ולעכב את הפרויקט כולו. ואולם, כאשר הדיירים מלוכדים יחד ומעוניינים לרוץ קדימה – נראה כי היתרונות של עבודה ישירה מול היזם עולים על החסרונות.

כך למשל, אחד היתרונות העיקריים של עבודה ישירה מול היזם הוא חיסכון כספי ניכר, שכן אותה חברה חיצונית גובה לא מעט כסף עבור שירותיה – לרוב במודל של אחוזים. "צריך לזכור שבסוף 'פינוי-בינוי' זה משק סגור, ואם אני כיזם מרכז את כל התהליך אצלי בבית אני יכול לחסוך לדיירים את ההוצאות הנוספות", אומר מיכאל לוין, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת דוניץ אלעד. "ויתור על חברה מארגנת ובחירה ביזם כגורם מתכלל (לצד מינהלת לוגיסטית) – עשוי לחסוך לדיירים בממוצע כ-10%-15% מסך ההוצאות המגולמות על כל בעל נכס".

יתרון נוסף של עבודה ישירה מול היזם, מעבר לחיסכון הכספי, הוא הגדלת יעילות ומהירות העבודה. "יזמים עם ניסיון רב יכולים להוציא את הפרויקט לפועל בצורה טובה יותר מאשר חברות המנהלות מינהלות דיירים בראשית דרכן, כפי שאנחנו ערים להקמתן של רבות כאלה בשנים האחרונות", אומר לוין.

האם מינהלת דיירים יכולה לעזור גם עם דיירים סרבנים?

"התשובה לשאלה הזו תלויה בזהות של האחראי על המינהלת", אומר מיכאל לוין. "אני יכול לומר שבמקרה שהיזם נכנס מוקדם כמארגן הדיירים, הוא יכול לפתור המון בעיות, ביניהן גם סרבנות דיירים, עוד בראשית המשבר. אצלנו לדוגמה ניתן לציין פרויקט בירושלים הכולל 154 דיירים קיימים, שם אנחנו עתידים להגיע ל-100% הסכמות ללא צורך בניהול דיון משפטי אחד. הסיבה לכך מובנית: יכולת לבנות קשר ישיר ובלתי תלוי עם עורכי הדין והנציגות של הדיירים, והגעה למציאת פתרונות ביחד איתם. ניתן להניח שאם היה צד ג' בתהליך – כלומר, חברה חיצונית מארגנת – זה עלול היה להקשות משמעותית על התקשורת. ככה זה כשאתה מסתכל לדייר הסרבן בלבן שבעיניים ללא תיווך נוסף".