מי גר כאן עכשיו? הדיירים החדשים-ישנים של פרויקטי הפינוי-בינוי

שתהליך התחדשות עירונית מסתיים, מתמלאות הדירות החדשות בדיירים נרגשים שמתחילים פרק חדש בחייהם. אבל מי הם בעצם אותם דיירים? האם הם אותם אנשים שגרו לפני כן בבניינים הישנים וקיבלו דירה במסגרת העסקה? או שאולי אלו אנשים שעברו לבניין ממיקום אחר לגמרי? או אולי אלו שוכרים שעוברים לגור בדירה שבכלל נרכשה על ידי משקיע? ובכן, התשובה הטובה ביותר היא כנראה "גם, גם וגם".

מנתונים שהצטברו בחברת דוניץ אלעד, יזמית התחדשות עירונית מהגדולות בישראל שהובילה עשרות פרויקטים בתחום, עולה כי כמחצית מבעלי הדירות בבניינים שעברו התחדשות עירונית הם משקיעים – שמשכירים את הנכסים שלהם; והמחצית האחרת מורכבת מדיירים קודמים שעברו למגורים זמניים בזמן הבנייה – וחוזרים לשכונה.

התוצאה היא קהילה חדשה-ישנה – המורכבת הן מההון האנושי שהיה בה קודם והן משוכרים שמזרימים דם חדש לקהילה הקיימת.

"מגיעים יותר זוגות צעירים"

מודע בעצם לא כל הדיירים הישנים חוזרים לבניינים החדשים? הסיבות מגוונות. לדברי מיכאל לוין, סמנכ"ל התחדשות עירונית בדוניץ אלעד, "צריך לזכור שמדובר בתהליך שאורך שנים. בזמן הזה אנשים בונים את חייהם במקומות אחרים. הבניין המקורי מפונה מדייריו, ורק כעבור כארבע שנים מאוכלס מחדש. זה זמן ארוך מספיק כדי ליצור שורשים במקום אחר".

סיבה נוספת נעוצה באופי הדיירים ובהעדפותיהם. לדברי אסף יוגב, סמנכ״ל השיווק של דוניץ אלעד, "יש אנשים שאוהבים לגור בדירות ישנות, הם לא מעוניינים לגור במגדלים, ועם הפינוי הם מוצאים לעצמם פתרונות אחרים שקולעים לטעמם".

עוד גורם שמחזק את המגמה הזו, הוא העובדה שלאחר השלמת הפרויקט הדירות מושכרות במחיר גבוה יותר. "בפרויקטים של פינוי-בינוי הדירות גדלות ומתאימות יותר למשפחות", מסביר לוין. "מגיעים יותר זוגות צעירים עם ילדים שרוצים את החדר הנוסף ואת הממ"ד. שכונות עם אוכלוסייה פחות חזקה מתחזקות. יש גם התחדשות בתשתיות: יותר פארקים, בתי ספר. זה מחדש את כל השכונה וכל האוכלוסייה".

שילוב ותיקים וחדשים

התחלפות האוכלוסייה והשינוי הדרמטי בשכונה מציבים אתגר משמעותי: כיצד מייצרים מרקם קהילתי חדש ומגובש? חברת דוניץ אלעד, המתמחה בפרויקטים של מאה דירות ומעלה, שמה את הנושא הזה בראש סדר העדיפויות. "כשאנחנו בונים שכונת מגורים, אנחנו לא מתייחסים רק לבנייה של הדירות והבניינים", מדגיש יוגב. "אחד המרכיבים החשובים ביותר הוא הנושא הקהילתי. אנחנו מאמינים ששכונות איכותיות הן כאלה שיש בהן תרבות קהילתית חזקה".

תכנון הבניינים החדשים מביא בחשבון את השילוב בין דיירים ותיקים לחדשים. "בבניין טיפוסי של 12 דירות, אנחנו מקבלים מכפיל של 3 או 4 ובונים מספר בניינים חדשים", מסביר לוין. "בכל בניין חדש יהיו כמחצית דיירים קיימים, והשאר חדשים. אנחנו מחלקים את הדיירים הוותיקים בין כל הבניינים במכוון, כדי ליצור תמהיל מאוזן. הדירות בקומות הנמוכות בדרך כלל הולכות לדיירים הקיימים, כשהם מקבלים קומה או שתיים מעל מה שהיה להם".

שילוב הקהילה הוותיקה והחדשה באים לידי ביטוי גם בתכנון המרחב הציבורי: מועדוני דיירים מאובזרים, גינות קהילתיות, וחללי עבודה משותפים. "בפרויקטים המיועדים למשפחות צעירות, הקמנו טרקלין עם מטבחון קטן", מספר יוגב. "זה מאפשר להורים לשהות בחללים הציבוריים במהלך שעות אחר הצהריים ולא למהר הביתה, כך נוצרת אווירה קהילתית מאוד חזקה".

החברה מפעילה גם מערך קהילתי פעיל, שמסייע לגבש את הקהילה החדשה-ישנה. "אנחנו מקיימים סדנאות בישול בדירה לדוגמה, ולעיתים הדיירים עצמם מעבירים פעילויות. למשל, דייר שעובד כפרמדיק מעביר סדנת החייאה לתינוקות", מתאר לוין. "המפגשים החברתיים האלה יוצרים קהילה מגובשת".

דוגמה מוצלחת לגישה זו ניתן לראות בקריית האומנים בראשון לציון, אחד מפרויקטי הפינוי-בינוי הראשונים שהתחילו להתאכלס בישראל. "אנחנו מקיימים כאן פעילויות בכל הרמות", מספר יוגב, "החל מסדנאות והרצאות במועדון הדיירים, דרך אירועי חגים משותפים, ועד ליוזמות של הדיירים עצמם. המטרה היא לייצר הזדמנויות טבעיות למפגש ולחיבור בין השכנים. היום קריית האומנים היא דוגמה מצוינת לאיך פרויקט פינוי-בינוי יכול לא רק לחדש מבנים, אלא גם ליצור קהילה מגובשת שמשלבת יחד את הדיירים הוותיקים שחזרו לשכונה – ביחד עם החדשים שרק הגיעו".