מוועד הבית לחברת הפקה: כך הולך ומשתנה תפקיד חברות הניהול

פעילות ט"ו בשבט לכל המשפחה, מסיבת ולנטיין וסדנת אפייה מיוחדת לילדים: אלה רק כמה מהפעילויות שהוצעו בחודש פברואר האחרון לחברי קהילת פארק תל אביב, פרויקט הענק שהקימה לפני מספר שנים חברת הנדל"ן דוניץ אלעד בשכונת הארגזים בתל אביב וכולל מאות דירות.

מגוון הפעילויות הגדול אינו מקרי. הוא מדגים שינוי שחל בשנים האחרונות בתפקיד המסורתי של חברות הניהול במגדלים. אם בעבר, בבניינים ישנים, הגורם הדומיננטי היה ועד בית – שהיה אחראי בעיקר לניקיון חדר המדרגות ולהחלפת נורות במסדרון – היום את הוועד החליפו חברות ניהול, להן תפקיד גדול פי כמה וכמה. הן עדיין דואגות לניקיון הלובי ולמתן שירותי שמירה ואחזקה, אבל גם שמות פוקוס הולך וגובר על פיתוח חיי הקהילה ויצירת חיבורים בין הדיירים במגדלי הענק. 

"מגדל שיש בו 100 או 120 דירות הוא לא בניין, הוא רחוב לגובה", אומר אבי יעקב, המשנה למנכ"ל דוניץ אלעד, ששמה דגש בפרויקטים שלה על בניית הקהילה. "הגענו למסקנה שהנושא הקהילתי הוא קריטי. במגדלים חייבת להיות נשמה שהיא מעבר לבטון, ולמקום הזה נכנסת חברת הניהול".

מנהלת קהילה במשרה מלאה

לדברי יעקב, דוניץ אלעד החלה לראשונה להקדיש תשומת לב לחיבור הקהילתי בין הדיירים בפרויקט פארק תל אביב. מאוחר יותר הועתק המודל גם לפרויקטים אחרים שהוקמו בקריית האמנים בראשל"צ ובמרכז העירוני הראשי החדש באשדוד. המגמה תפסה תאוצה בין היתר בזכות מגיפת הקורונה, שהכניסה אנשים לבתים ויצרה קרבה בין שכנים רחוקים. 

"בתחילת הדרך שכרנו שירותים מחברה חיצונית כדי לבנות את הקהילה, ולאט לאט ראינו איך הדבר הזה הולך וגדל", נזכר יעקב. "פתאום נוצר שיח בבניינים עצמם ונוצרו קבוצות ווטסאפ. הדיירים התחילו לדבר ביניהם. אחד הציע שירותים של עריכת דין, אחרת לק ג'ל. פתאום זה קיבל חיים משלו".

הדגש ששמה החברה על בניית הקהילה כל כך הצליח, שדוניץ אלעד החליטה להעסיק בפרויקטים שלה מנהלת קהילה "אין-האוס", שמסייעת לחברת הניהול לייצר פעילויות קהילתיות שמתאימות לאופי הדיירים. "זה לא משהו שאנחנו מרוויחים ממנו כסף. אנחנו מטפחים אותו מתוך תפיסה ארוכת טווח לפיה קהילה משגשגת משביחה את סביבת המגורים , אומר אבי יעקב.

בניגוד למודל הישן, שבו חברת הניהול פעלה בנפרד מוועד הבית והדיירים, במודל החדש נוצר משולש יחסים: "יש את הדיירים, את חברת הניהול ואותנו – משולש שבו יש זהות אינטרסים לכל הצדדים ואנחנו עושים מאמץ לקשור הכל יחד. כולם מעוניינים לייצר סביבת מגורים איכותית שהשכנים בה הם גם חברים.

את ההודעות הישנות של ועד הבית על המעלית המקולקלת, מחליף כעת לוח פעילויות תוסס שנשלח לסמארטפון. אחת היוזמות הבולטות שקמו הייתה למשל הקמת גינה קהילתית. "בפארק תל אביב הקמנו גינה כזאת, ויש שם צוות שמשבץ את הילדים. מגדלים יחד ירקות ופירות או שמחלקים פרחים בימי שישי".

בנוסף, התפתחו, בתמיכת מנהלת הקהילה, יוזמות של הדיירים עצמם, כמו סדנאות העצמה לנשים, שיעורי תגבור לתלמידים מתקשים, ואפילו סדנת אפייה של חלות ומשאיות פודטראק שמגיעות מתחת לבית ביום שישי. "מנהלת הקהילה מביאה בכל חודש מרצים חיצוניים, ומקשיבים לכל מי שרוצה ליזום חוג או פעילות מיוחדת", אומר יעקב.

אחד הכלים שמסייעים בחיבור הקהילתי הוא אפליקציה המחברת בין חברת הניהול, הדיירים ומנהלת הקהילה. "יחד עם המפתח לדירה כל דייר מקבל אפליקציה שמאפשרת לו לעשות הכל בבניין, מכניסה לחניון, דרך טיפול בתקלות ועד תיאום של אירועים קהילתיים", אומר אבי. "נוצר כלי שמתקשרים דרכו".

לדבריו, האפליקציה מאפשרת לחברת הניהול להיות האוזן הקשבת של הדיירים. "אם דייר נוסע לחו"ל ומשאיר את הכלב בדירה או רוצה שמישהו ישקה לו את העציצים הוא פשוט אומר את זה, ויסייעו לו".

"חיבור קהילתי מעלה את ערך הדירות"

אחד ההיבטים המעניינים של הקהילתיות נוגע להשפעה שלה על מחירי הדירות. לדברי יעקב, "קהילה משגשגת מעלה בצורה חד־משמעית את ערך הדירות בפרויקט. כשהתחלנו לבנות את הפרויקט בשכונת הארגזים אנשים חששו לבוא, אבל היום דקות אחרי שאנחנו מפרסמים שם דירות להשכרה, הן נחטפות. אנשים מאוד רוצים לגור שם".

קהילתיות גם מורידה את שיעור העזיבה של דיירים. "הם נקשרים למקום, מחוברים לשכנים ולקהילה ואנחנו רואים את זה הרבה בתנועה הפנימית שיש בתוך השכונה: בעלי דירות משדרגים לדירות גדולות יותר ולא רוצים לעזוב את המקום".

ההשקעה הרבה בקהילה מייקרת לכאורה את דמי הניהול הנגבים מהדיירים. מאידך, אבי יעקב טוען שהתוצאה מייעלת את התפעול השוטף ובסופו של דבר מקבלים תמורה גבוהה יותר מבלי להגדיל את התקציב. "יש שיתוף פעולה בין כל הצדדים לשמור על סטנדרט איכותי בתפעול יעיל, ומרגישים את זה", הוא אומר.

"חזון לקהילה שממשיכה שנים אחרי הבנייה"

יעקב מתאר את החזון שלו לפרויקטים החדשים שנבנים ומתאר אותם כ"קיבוץ בתוך העיר", קהילה שממשיכה להתקיים גם שנים לאחר סיום הבנייה. "בסופו של דבר מתכנסים בתוך מגדל אחד אנשים שיש ביניהם המון מן המשותף", הוא אומר, "אנחנו מנסים לעזור להם למצוא את החיבור הזה".

לצד דוניץ אלעד, שכאמור שמה דגש רב על חיבור הקהילה לפרויקטים שלה באמצעות חברת הניהול, יעקב מעריך שהמגמה הזו עשויה להתרחב לחברות נוספות: "זה נושא שמתפתח אצלנו – אני מניח שיעתיקו את זה די מהר מאיתנו, אבל אין אף חברה שזה עובד בה כל כך טוב, ושאנשים מדברים על הייחודיות שלה בנושא".