מהפכת הממ"ד: כך שינתה המלחמה את שוק הנדל"ן בישראל

מה שהיה פעם חדר אחסון נוסף בדירה, הפך תוך שנה לאחד הפרמטרים המכריעים ביותר בשוק הנדל"ן הישראלי. המלחמה האחרונה, שהייתה רב-זירתית והשפיעה על כל אזורי הארץ, שינתה דרמטית את תפיסת חשיבות הממ"ד בקרב רוכשי ושוכרי דירות בישראל.

"בניגוד לשאר המלחמות שידעה המדינה, המלחמה האחרונה הביאה אותנו למצב שבו כל המדינה מצפון ועד דרום הרגישה את האיום הקיומי", מסבירה אושר שטרן, שמאית מקרקעין וכלכלנית במחלקת הפיתוח העסקי של חברת דוניץ אלעד. "אנשים תמיד היו מודעים לחשיבות הממ"ד, אבל זה לא היווה מרכיב חובה בכל דירה בישראל. ה-7 באוקטובר והמלחמה בעקבותיו הביאו לפחד קיומי, ואנחנו רואים את זה בעיקר בביקושים".

איך זה התחיל

נקודת המפנה החוקית התרחשה בשנת 1992, עם כניסתן לתוקף של תקנות המחייבות הקמת מרחב מוגן בכל בנייה חדשה בישראל. התקנות קבעו כי שטחו של הממ"ד יהיה תשעה מ"ר לפחות, והוא ייחשב לשטח שירות גם אם הוא משמש למגורים. משמעות הדבר היא שניתן להוסיף ממ"ד לכל דירה קיימת, גם אם נוצלו כל אחוזי הבנייה. בבית משותף, נדרשת הסכמה של 60% מבעלי הדירות על מנת להוסיף ממ"ד לדירה קיימת.

זינוק של 160% בביקוש

הנתונים מהשטח מעידים על שינוי דרמטי בהעדפות הרוכשים והשוכרים. לפי שטרן, "בנובמבר 2024 העלייה בביקוש לדירות עם ממ"ד במכירה עלתה ב-128 אחוז, ובדירות להשכרה ב-160 אחוז".

גם פערי המחירים משקפים את השינוי בביקוש: "אנחנו רואים פער מחירים של כ-13% לדירות ללא ממ"ד ובשכירויות פער של כ-18%. אם תיקחו דירה זהה לחלוטין עם ובלי חדר ממוגן, אלו יהיו פערי המחירים".

דירות ריקות במרכז תל אביב

התופעה בולטת במיוחד באזורי הביקוש המסורתיים. "קחו למשל את תל אביב", מתארת שטרן, "רוב הבניינים במרכז העיר ובצפון הישן שלא עברו התחדשות אין להם ממ"ד ואין להם פתרון. הביקוש להשכרה בבניינים אלו ירד משמעותית, במיוחד מצד משפחות עם ילדים".

עם פתיחת הרכבת הקלה, היא מסבירה, אנשים מעדיפים כיום להתרחק מאזורי הביקוש המסורתיים ובלבד שיהיה להם בית מוגן.

אושר שטרן

אלפי בקשות לממ"ד ללא היתר

המדינה הגיבה לצורך הדחוף בהקלות בירוקרטיות משמעותיות: כחודשיים אחרי תחילת המלחמה, פיקוד העורף התיר לבנות ממ"דים ללא היתר כל עוד הם עומדים בתקן. מאז ועד אוקטובר 2024 הוגשו כ-5,000 בקשות לבניית ממ"ד ללא היתר, המיועדים לדירות קיימות או למיגון של חדרים קיימים. בנוסף, צצו חברות חדשות המתמחות במיגון בתים באמצעות ממ"דים.

עבור בתים צמודי קרקע, פתרון המיגוניות הפך לאלטרנטיבה פופולרית. "להוסיף חדר זה מאוד יקר, אבל מיגונית זה כמה עשרות אלפי שקלים", מציינת שטרן. גם מוסדות ציבור נדרשו לפתרונות מהירים – עיריות רבות נהרו לרכוש מיגוניות עבור גני ילדים שלא היו ממוגנים בתחילת המלחמה.

הפתרון ארוך הטווח

ההתחדשות העירונית מהווה פתרון מרכזי לבעיית המיגון בטווח הארוך. "התחדשות עירונית באה לתת מענה בדיוק לזה – לקחת בניינים שלא עומדים בתקנות, לא של רעידת אדמה ולא של מלחמה, ולמגן אותם", מסבירה שטרן. "הגענו ל-2025 ועדיין יש שכונות שלמות, אפילו באזורים כמו קריית שמונה ואשקלון, שיש בהם עדיין דירות לא ממוגנות. רק לבנות דירות חדשות לא יפתור את הבעיה. הפתרון הוא לחדש את הבניינים, לתת לאנשים תחושת ביטחון באזור שהם מכירים, בלי שיאלצו להתחיל לעבור לערים אחרות או לשכונות חדשות".

בירוקרטיה של עשר שנים

האתגר המרכזי נותר הבירוקרטיה. "היום פרויקטים של התחדשות עירונית לוקחים בממוצע עשר שנים", מתריעה שטרן. "זה יותר מדי זמן. הבירוקרטיה היא האויב העיקרי שלנו בנושא הזה, חד משמעית. בעשר שנים דברים רבים יכולים לקרות במדינה שלנו".

המציאות החדשה משנה את כללי המשחק בשוק הנדל"ן. "היום אתה מבין שאם אין את הדרך להתמגן אתה פשוט לא קונה", קובעת שטרן. "בכל מסיבת עיתונאים כולם פונים לאזרחים ומדברים על הוראות פיקוד העורף, אבל לאנשים אין איך להתמגן. התפקיד של העורף הוא למנוע כמה שיותר אבדות בנפש, ולכן אם יש אפשרות להעלות את רמת המיגון של בניינים קיימים יש לעשות זאת״. 

השאלה כבר אינה האם יהיה ממ"ד, אלא מתי ואיך – ועד כמה מהר תדע המדינה להסיר את החסמים הבירוקרטיים כדי לאפשר זאת. כפי שאומרת שטרן: "הפעם יש תחושה שהמלחמה לא תישכח. הפעם רואים אנחנו רואים השפעה רצינית על השוק".