קונים דירה? מדריך מקוצר למיסי נדל"ן

רכישת דירה, כך אוהבים לומר המומחים והמתווכים, היא כנראה העסקה הגדולה ביותר שנעשה בחיינו. אבל גם אם אספתם שקל לשקל והגעתם לסכום המבוקש בעזרת הון עצמי, הורים וכמובן כמו רובנו גם בעזרת הבנק – כדאי שתכירו את ההפתעה הפחות נעימה שמחכה מעבר לפינה: מיסים.

מי שפחות מכיר את עולם מיסוי הנדל"ן, יופתע לגלות כי בעת רכישה או מכירה של דירה יש כמה וכמה מיסים, וגם לא מעט הוצאות נלוות אחרות שכדאי מאוד להכיר. למרות שלא מדובר במדעי האטום, רבים מאיתנו פשוט לא מודעים אליהם.

בעזרת עו"ד עידן אברהם, מקבוצת דוניץ אלעד, הכנו לכם מדריך מקוצר למיסי נדל"ן – וגם כמה דרכים (חוקיות כמובן) להוזיל את המס ולחסוך כסף.

על איזה מיסים אנחנו בכלל מדברים?

כאשר עוסקים במיסי נדל"ן לגורמים פרטיים (ולא עסקיים), קיימים שניים מרכזיים: מס רכישה, שחל על הרוכש; ומס שבח שחל על המוכר. כדי לבצע רישום דירה, יש צורך גם באישור מס רכישה וגם באישור מס שבח. לשניהם חשיבות מכרעת בעסקה.

מס רכישה

זה המס המושת על רוכשי הדירות. יש להבחין בין רוכש דירה ראשונה ויחידה, לבין רוכש דירה נוספת – מה שמכונה בשפה מקצועית "משפר דיור". עד סכום מסוים קיים פטור ממס רכישה, ומעליו קיימות מדרגות שמגיעות עד 10%. פירוט חישוב מס הרכישה המלא – בהמשך הכתבה.

משפרי דיור מתחייבים למכור את דירתם היחידה הקודמת בפרק זמן של 18 חודשים. אם עמדו במכירה בפרק הזמן המדובר, גם הם ישלמו לפי מדרגות מס הרכישה.

משקיעים הרוכשים דירה נוספת ולא מוכרים את הקודמת, ישלמו מס גבוה שמתחיל ב-8% מהשקל הראשון, נקודה שיש לשים לב אליה כשמבצעים עסקה.

יש דרכים לשלם פחות?

במס הרכישה לא ניתן לבצע שינויים או לקבל הוזלות, שכן מדובר בנגזרת של מחיר הדירה. עם זאת, קיימות הטבות על פי קריטריונים שונים כדוגמת נכים, עולים חדשים, תושבים חוזרים, נפגעי פעולות איבה ואחרים שמקבלים הטבות, עד תקרה מסוימת. לרוב ההטבות ניתנות למימוש פעם אחת ובמגבלה של זמן, אם מדברים על עולים חדשים למשל. יש לשים לב שאין פטור או הטבות לזוכי "מחיר למשתכן".

אחת לשנה מתעדכנות מדרגות מס הרכישה, והן מותאמות לפרמטרים בשוק כמו למשל האינפלציה ומצב השוק. בשנים האחרונות, ככל ששוק הדיור האמיר, מדרגות מס הרכישה עודכנו כלפי מעלה. זהו מצב שפועל לטובת רוכשים של דירה ראשונה, שכן הפטור על החלק הלא ממוסה גדול יותר.

חישוב מס רכישה לדירה יחידה בשקלים *לשנת 2023

* בתאריך 15.01.2024 יעודכנו הסכומים

חישוב מס רכישה לדירה מעבר לראשונה*

* בתאריך 15.01.2024 יעודכנו הסכומים

מס שבח

זהו המס המושת על מוכרי הדירות. בניגוד למס הרכישה, ובשונה מבעבר, כיום מדובר ב-25% קבועים. אבל בניגוד למס הרכישה, כאן יש אפשרות להוזלת המס – ואפילו באופן משמעותי. המס חל על כל הוצאה בגין השבחה של הדירה, פעולות לשדרוג מצב הדירה וכו'.

בדומה לעצמאים שמדווחים על הוצאותיהם לאורך השנה, וכך מפחיתים את תשלומי המיסים שלהם, כאן כל הוצאה מדווחת תוזיל את המס. אילו הוצאות? הרשימה ארוכה. כל שיפוץ בבית, הוצאות תיווך, תשלומים לרשויות, אפילו ריביות על המשכנתא בבנקים – כל אלה הוצאות מוכרות שיפחיתו את מס השבח.

חשוב לשמור את הקבלות לשיפוצניק, למתווך או לרכישות שונות שביצעתם עבור הדירה. כשמתבצעים תחשיבי מס השבח, שאנחנו רוצים להוזיל, חייבים להציג את הקבלות הללו.

בניגוד למס רכישה, חשוב לדעת כי קיים פטור ממס שבח שיינתן לבעלי דירה יחידה ששימשה למגורים. אם אינכם זכאים לפטור, את מלוא מס הרכישה יש לשלם בתוך 60 ימים מביצוע העסקה.

מאיזה טעויות כדאי להימנע?

עו"ד אברהם מדוניץ אלעד אומר כי כיום ישנה מודעות גדולה יותר ותשומת לב רבה יותר של הרוכשים והקונים למיסים. המקום שבו בכל זאת נתקלים בטעויות או באי-ידיעה, הוא לרוב רישום דירה של הורים על שם הבן או הבת. כאשר אלה באים לרכוש דירה "ראשונה" מבחינתם, הם נחשבים למחזיקי נכס ומחויבים במיסי רכישה גבוהים.

עו"ד אברהם ממליץ על איש מקצוע שילווה את התהליך. "למרות שניתן לעשות אותו לבד, עורכי דין המתמחים בעסקי הדיור יודעים לעשות את זה בצורה מסודרת ונכונה, בייחוד בעניין מס הרכישה", הוא אומר. "את מס השבח יש לנהל לצד מומחי מיסים שיידעו לבנות את זה העסקה בצורה הנכונה ביותר".

בבואכם לבצע עסקת נדל"ן, יש לשים לב גם להוצאות נלוות שצריך לקחת בחשבון לצד המיסים עליהם הרחבנו. אילו הוצאות? תיווך למשל, שמשתנה על פי הביקוש וההיצע באזור הדירה; פריסת התשלומים ומנגנוני ההצמדה אם רוכשים דירה מקבלן; יש למצוא את מסלולי המשכנתא הטובים ביותר אם לוקחים מימון בנקאי; תשלומים לשמאי ברכישת דירה יש שנייה; שכר טרחה של עורכי דין; דמי ניהול בהתאם למפרט הבניין והוצאות שיפוץ אם תבצעו כזה.

רוצים לחשב את מס הרכישה הצפוי שלכם? לחצו כאן

רוצים לחשב את מס השבח הצפוי שלכם בניכוי הוצאותיכם? לחצו כאן