כל מה שצריך לדעת על ערבויות בפרויקט פינוי-בינוי

דמיינו תרחיש אימים: הדירה שלכם נהרסה במסגרת פרויקט פינוי-בינוי, אתם גרים בשכירות במקום אחר – ופתאום היזם נעלם. הבנייה נעצרת, הכסף אזל, ואתם נותרים בלי דירה וללא אפשרות לקנות חדשה. נשמע מפחיד? אל דאגה. בדיוק בשביל זה קיימות ערבויות – תעודת הביטוח שלכם כדי שלא תישארו בלי כלום.

"ערבות היא למעשה התחייבות של הבנק או של גוף פיננסי אחר לפצות אתכם אם משהו משתבש", מסבירה רננה פולק ברזילי, סמנכ"ל הכספים של דוניץ אלעד. "כשאתם מפנים את הדירה הישנה, אתם מקבלים מסמך שמבטיח לכם את מלוא שווי הדירה. אם היזם נעלם, תוכלו לקנות דירה אחרת באותו שווי".

קו פרשת המים בתחום היה פרשת חפציבה, שטלטלה את ענף הנדל"ן בישראל ב-2007. אלפי משפחות שילמו את כל חסכונותיהן עבור דירות חדשות לחברת הנדל"ן, אבל הכסף שלהן שימש בפועל למימון בנייה בפרויקטים אחרים. בעקבות הפרשה נולדה מערכת השוברים, שמבטיחה שכל תשלום של רוכש דירה חדשה יגיע לחשבון הליווי של הפרויקט שלו, ורק אליו.

אז איזה ערבויות קיימות בשוק ומה המטרה של כל אחת? עשינו לכם סדר.

ערבות חוק מכר: ההגנה החזקה ביותר

ערבות חוק מכר היא ההגנה החזקה ביותר הניתנת לבעלי דירות, והיא תולדה ישירה של פרשת חפציבה. "ברכישת דירה רגילה מקבלן קיימת מערכת שוברים", מסבירה פולק ברזילי. "הרוכשים מקבלים פנקס שנראה כמו פנקס צ'קים ובו כ-15 שוברים. על כל תשלום שיבצעו, הם יקבלו ערבות בגובה קרן התשלום".

אלא שבפינוי-בינוי המצב מעט שונה. "ביום שבו הדיירים מפנים את הדירה הם מקבלים ערבות על מלוא שווי הדירה שלהם, כולל מע"מ – בניגוד לערבות שניתנת ברכישת דירה רגילה רק על סכומיהקרן שהועברו", אומרת פולק-ברזילי. 

היא מסבירה כי בפינוי בינוי כל הדירה מועברת ליזם, וברגע שהיא נהרסת, הדיירים חייבים להיות מוגנים ב-100%. "אם חלילה היזם ייעלם, הערבות תאפשר לדיירים לקנות דירה חלופית באותו אזור ובאותו שווי".

רננה פולק ברזילי

ערבות שכירות: המפתח לדיור החלופי

כשמפנים דירה לטובת פינוי-בינוי, צריך לגור במקום אחר עד שהבניין החדש יהיה מוכן. איך עושים זאת? הדיירים עוברים לדירה שכורה עד להשלמת הבנייה. "שמאי קובע את דמי השכירות הסבירים באזור", אומרת פולק ברזילי. "אם הבנייה צפויה להימשך למשל 36 חודשים, מחשבים את הסכום הכולל של דמי השכירות לתקופה זו. ככל שהבנייה מתקדמת, סכום הערבות פוחת בהתאם".

ומה קורה אם מסירת הדירה מתעכבת? "במקרה כזה", מסבירה פולק ברזילי, "בדרך כלל עוצרים את הפחתת הערבות לתקופת העיכוב ונשארת כרית ביטחון כדי להבטיח שהדיירים יישארו מכוסים".

ערבות מיסוי: להבטיח שלא תופתעו מול רשויות המס

סוג נוסף של ערבות היא ערבות המיסוי שנועדה להבטיח כי כל המיסים בעסקת הפינוי-בינוי ישולמו. "ברוב המקרים של פינוי-בינוי קיים פטור, וכלל אין צורך בערבות כזאת", היא אומרת. "עם זאת, במקרים מיוחדים עלולה להיווצר חבות מס של היזם, וכאשר הוא לא משלם אותה ניתן לממש את הערבות".

ערבות הליכים משפטיים: כשהיזם מממן את התביעה נגדו

"זו אולי הערבות המפתיעה ביותר", אומרת פולק ברזילי. "היזם מעמיד ערבות שמבטיחה שתוכלו לתבוע אותו. זה נשמע מוזר, אבל זה הגיוני – אם היזם עושה משהו לא בסדר, אתם חייבים להיות מסוגלים להתגונן משפטית. הערבות הזו מבטיחה שיהיה לכם את המשאבים הכספיים לנהל הליך משפטי".

ערבות רישום בית משותף: מעבר לרישום בטאבו

מטרתה של ערבות זו היא להבטיח את רישום הבית המשותף או את תיקון צו הרישום של הבית. לדברי פולק ברזילי, "יש צורך לרשום את הדירה על שמכם, להסדיר את השטחים המשותפים, לקבוע לאיזו דירה שייכים איזו חניה ומחסן. הערבות הזו מבטיחה שהיזם יבצע את כל הרישומים האלה כנדרש".

ערבות בדק: הביטחון שהכל יתוקן כמו שצריך

"ערבות הבדק ניתנת לדיירים של הבניין", מסבירה פולק ברזילי. "היא תקפה למשך שנה ומבטיחה שיהיה כיסוי כספי לתיקון כל ליקויי הבנייה שיתגלו בתקופה זו – מסדקים בקירות ועד בעיות באיטום.

איך לבחור יזם שמבטיח ערבויות ראויות?

"לא כל מסמך שכתוב עליו 'ערבות' שווה את ערך הנייר שעליו הוא מודפס", מזהירה פולק ברזילי. היא נותנת כמה טיפים איך לבחור יזם שיספק לדיירים את הערבויות הראויות להגנה על הדירה שלהם. "זה מתחיל בבחירת הגוף הפיננסי הנכון שמספק את הערבות. תבדקו שהיזם עובד רק עם גופי אשראי גדולים ומוכרים, כמו בנקים ומוסדות פיננסים. ודאו שלגוף שמספק את הערבות יש רישיון למתן שירותי אשראי".

לדברי פולק ברזילי, חשוב שהדיירים יוודאו גם שהשמאי שקובע את גובה הערבויות הוא שמאי רציני עם מוניטין ראוי, ושהוא אכן היה זה שנבחר על ידי נציגות הדיירים.

בבדיקת הערבויות עצמן יש כמה נקודות קריטיות: "תעודת הזהות שלכם חייבת להיות רשומה במדויק על גבי הערבות, אחרת לא תוכלו לממש אותה", היא אומרת. בנוסף, יש לבדוק כי הסכום הקבוע בערבות מוצמד למדד שהוסכם עליו בחוזה – בין אם מדובר במדד המחירים לצרכן או במדד תשומות הבנייה.

"אם מדובר בערבות דיגיטלית ודאו שהיא חתומה דיגיטלית על ידי הבנק", היא ממשיכה. "בערבות מודפסת לעומת זאת חפשו סימני זיהוי מיוחדים. הערבות היא כמו שטר, ואמורים להיות עליה סימני מים והדפסות מיוחדות. זה מה שמבדיל בין מסמך אמיתי למזויף".

"ערבות נשמעת כמו נושא משפטי מורכב שרבים מעדיפים לא להתעסק אתו", מסכמת פולק ברזילי, "אבל כשמדובר בדירה – הנכס היקר ביותר שיש לכם – אסור לוותר על שום הגנה. זה המפתח להבטיח שגם אם משהו ישתבש בדרך, תישארו מכוסים".