כל מה שצריך לדעת על התחדשות עירונית בישראל 2025

מהי התחדשות עירונית, מה היתרונות של פינוי-בינוי לעומת מודלים אחרים, איזה חוק העבירה הכנסת כדי להקל על השלמת פרויקטים – ואיך ייראו הערים בעוד עשור? סקירה מקיפה

חברת התחדשות עירונית​ - דוניץ-אלעדנווה מגן החדשה. איזון בין מגורים חדשים לשכונה וקהילה ותיקה

בערים רבות בישראל של 2025, לצד מגדלים ושכונות חדשות, שוכנים מבנים ותיקים הממתינים לעדכון הכרחי. לשם כך בדיוק נולד המושג "התחדשות עירונית": לקחת את הישן, המיושן ולעיתים הלא בטוח, ולהפוך אותו לחלק מתשתית עירונית מתקדמת.

אז מהי בעצם התחדשות עירונית? "מדובר בתהליך תכנוני ואורבני שמטרתו לחדש ולשדרג אזורים בנויים בערים, תוך ניצול יעיל של הקרקע הקיימת", אומר מיכאל לוין, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת דוניץ אלעד. "התהליך מאפשר להתמודד עם בעיות כמו מחסור בדיור, מבנים ישנים שאינם עומדים בתקנים מודרניים, ותשתיות שאינן מתאימות לצרכים העכשוויים – תוך שדרוג איכות החיים של הדיירים. במציאות שבה הקרקעות הפנויות הולכות ונעלמות, ההתחדשות העירונית מספקת פתרון מרכזי להתמודדות עם אתגרי הצפיפות העירונית".

מתמ"א 38 עד פינוי-בינוי

אז אילו סוגי התחדשות עירונית קיימים בישראל? ובכן, היא מתרחשת במספר מודלים מרכזיים כאשר שני הבולטים ביותר הם תמ"א 38 ופינוי-בינוי.

תמ"א 38 (חיזוק ושדרוג מבנים ישנים) החלה כחזון לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. היא נועדה בראשיתה לספק מענה נקודתי ובנייני למבנים שנבנו לפני 1980 ואינם עומדים בתקני בטיחות. עם השנים, התוכנית הורחבה וכללה גם תמריצים ליזמים ולדיירים, כמו תוספות בנייה ושדרוג תשתיות. עם זאת, כיום ברור כי תמ"א 38 הפכה לפחות רלוונטית, והיא משמשת בעיקר במקרים נקודתיים.

פינוי-בינוי, לעומת זאת, מהווה כיום את עיקר הפעילות בתחום ההתחדשות העירונית. המודל הזה מאפשר לשלב מגורים עם שטחים ציבוריים, תחבורה ותשתיות חדשות. לדברי לוין, "היתרונות הרבים של פרויקטים מסוג זה הפכו אותו למודל הדומיננטי. פינוי-בינוי מספק מענה רחב יותר, גם ברמת איכות החיים של הדיירים וגם בתכנון האורבני הכולל של הערים".

בשנה האחרונה אנחנו רואים גם גידול ניכר בהתחדשות עירונית בפריפריה, היכן שבעבר לא ניתן היה לבצע בגלל שמחירי הקרקע היו זולים. עם עליית מחירי הקרקעות בערי הצפון והדרום, תוכניות התחדשות הפכו להיות כלכליות עבור היזמים והן הולכות ומתרבות.

החוק נגד דיירים סרבנים

הרגולציה בתחום ההתחדשות העירונית היא אחד האתגרים המרכזיים שמעצבים את קצב התקדמות הפרויקטים. חוק פינוי-בינוי מספק את המסגרת המשפטית למימוש פרויקטים.

אחד החסמים המרכזיים הוא הצורך בהשגת הסכמת הדיירים: במקרים רבים, דיירים מתנגדים לפרויקט בשל חששות כלכליים, חברתיים או אישיים. לשם כך, החקיקה מחייבת כיום רוב של 67% מהדיירים במתחם ו-60% בכל חלקה – כדי לאפשר את קידום הפרויקט.

בנוסף, סוגיות כמו מיסוי ותמריצים ליזמים משפיעות באופן ישיר על היכולת של פרויקטים לצאת לפועל. הרשויות מנסות להקל על התהליך באמצעות שיפורים בחקיקה ומתן תמריצים ליזמים.

הבנה מעמיקה של צרכי הקהילה

בישראל, תחום ההתחדשות העירונית צובר תאוצה ומביא לשינויים משמעותיים בערים המרכזיות במרכז ובשנה האחרונה גם בפריפריה. חברות התחדשות עירונית מובילות את התהליך ברחבי הארץ, בעבודה משותפת עם הרשויות המקומיות וקבלני התחדשות עירונית, ותוך ניהול דקדקני של כל שלבי הפרויקט, מהשגת האישורים ועד מסירת הדירות החדשות.

חשוב להבין: ניהול התחדשות עירונית דורש לא רק מומחיות הנדסית אלא גם הבנה מעמיקה של צרכי הקהילה המקומית. מדובר במארג מורכב של תכנון אורבני, כלכלה וחזון חברתי, שנועד לשמר את האיזון בין פיתוח מתקדם לבין שימור המרקם הקהילתי. הפרויקטים מתמקדים באיכות החיים של התושבים, עם דגש על תשתיות מודרניות, שטחים ירוקים ומוסדות קהילתיים.

הרשות להסרת חסמים

הרשות להתחדשות עירונית, שהוקמה על ידי המדינה, משמשת כגוף המרכזי המתווך בין כל השחקנים בתחום – דיירים, יזמים ורשויות מקומיות. תפקידה של הרשות כולל ייעוץ מקצועי, הסרת חסמים רגולטוריים, קידום תוכניות ברמה הלאומית והעירונית, ופיקוח על מימוש הפרויקטים.

אחד מתפקידיה החשובים של הרשות הוא הנגשת המידע לדיירים והגנה על זכויותיהם. פעמים רבות, דיירים אינם מודעים לזכויותיהם או לחשיבות התהליך, והרשות מספקת כלים שמטרתם לשפר את השקיפות ולחזק את אמון הציבור בתהליך ההתחדשות העירונית. בנוסף, הרשות פועלת להבטיח שהפרויקטים כוללים דיור בר-השגה ומסייעת בקידום תוכניות חברתיות לשילוב אוכלוסיות שונות בשכונות המתחדשות.

כשהבניינים ייצרו אנרגיה לעצמם

התחדשות עירונית בעשור הקרוב צפויה לשנות את פני הערים בישראל. המגמות העולמיות של תכנון ירוק וחכם מתחילות לחלחל גם לתחום זה, וצפויות להוביל לשילוב של טכנולוגיות מתקדמות בפרויקטים. בניינים המייצרים את האנרגיה של עצמם, מערכות מים ממוחזרות, ושכונות שמחוברות לרשתות תחבורה ציבורית חכמה – כל אלו יהפכו לחלק מהנוף האורבני בישראל.

בנוסף, תחום ההתחדשות העירונית יידרש לתת מענה לשאלות חברתיות מורכבות כמו מניעת ג’נטריפיקציה ושימור המרקם החברתי. הרשויות יצטרכו למצוא דרכים לשלב אוכלוסיות שונות בפרויקטים ולוודא שהפיתוח אינו מדיר אוכלוסיות מוחלשות.

לוין מוסיף כי גם ההיבט הכלכלי יקבל חיזוק, עם דגש על שיתוף פעולה בין מגזרים שונים ואיזון בין רווחיות יזמית לבין צרכים חברתיים: "המטרה היא לא רק לבנות מחדש את הערים, אלא גם ליצור הזדמנויות חדשות לכלל האוכלוסייה".

השפעה על חיי הקהילה

התחדשות עירונית בישראל מתבטאת לא רק בשדרוג פיזי של מבנים ותשתיות, אלא גם בהשפעות ארוכות טווח על חיי הקהילה. במדד ההתחדשות העירונית, ההצלחה תלויה ביכולת לשלב בין צרכים חברתיים, סביבתיים וכלכליים. כך, למשל, לפרויקטים בצפון ובדרום יש מטרה לצמצם את הפערים בין המרכז לפריפריה.

במבט לעתיד, תחום ההתחדשות העירונית צפוי להתרחב עוד יותר, עם פרויקטים שמיועדים לשלב טכנולוגיות מתקדמות. חברות התחדשות עירונית נערכות לתכנון שכונות חכמות שבהן המבנים ייצרו אנרגיה בעצמם, מערכות מים יפעלו למחזור יעיל, ושירותי התחבורה הציבורית יהיו מקושרים ומתקדמים יותר.

קבלן התחדשות עירונית, לצד יזמים ומנהלי פרויקטים, ממלא תפקיד מכריע בהבטחת הצלחת הפרויקטים. התהליך מחייב לא רק ידע מקצועי אלא גם גמישות ויכולת להתאים את הפתרונות לצרכים הייחודיים של כל מתחם.

מגמות התחדשות בערים מרכזיות בישראל

תל אביב-יפו – בעיר השנייה הכי מאוכלסת בישראל (אחרי ירושלים כמובן), התחדשות עירונית נותרה מנוע צמיחה משמעותי. שכונות כמו יד אליהו, פלורנטין ונווה שרת עוברות שינוי מקיף, כאשר יותר ויותר פרויקטים של פינוי בינוי מוקמים, תוך שילוב שטחי מסחר וקהילה במתחמים החדשים.

ירושלים – עיר הבירה ממשיכה לקדם פרויקטים נרחבים, במיוחד באזורים כמו קריית היובל ורמות. חברת התחדשות עירונית מובילות פועלות בעיר מתוך מטרה לשלב מגורים, מסחר ומוסדות ציבור תחת גישה חדשנית של "עירוב שימושים".

חיפה – העיר חווה תנופת פיתוח בעיקר באזור העיר התחתית והדר הכרמל. פרויקטים של התחדשות עירונית בישראל בדגש על צפון הארץ מבקשים לחזק את העיר ולמשוך אוכלוסייה צעירה.

גוש דן והפריפריה הקרובה – ערים כמו רמת גן, חולון וראשון לציון מציגות עלייה ניכרת בפרויקטי פינוי בינוי, וזאת לצד התקדמות בהליכי תכנון ומימוש מיזמים משמעותיים גם בפתח תקווה, נתניה ובת ים.

 

אתגרים והזדמנויות ב-2025

אתגרים בתחום ההתחדשות העירונית

למרות התנופה בתחום, ההתחדשות העירונית בישראל ב-2025 עדיין מתמודדת עם מספר אתגרים:

  • התארכות הליכי התכנון והאישור
  • מורכבות בהשגת הסכמות של בעלי דירות
  • עלויות גבוהות של בנייה ותשתיות
  • חשש מדחיקת אוכלוסיות מקומיות (ג'נטריפיקציה)

הזדמנויות חדשות

לצד האתגרים, 2025 מביאה איתה הזדמנויות חדשות בתחום ההתחדשות אורבנית:

  • תמריצים ממשלתיים מוגברים לפרויקטים בפריפריה
  • אימוץ טכנולוגיות בנייה מתקדמות המקצרות זמני ביצוע
  • שילוב עקרונות של בנייה ירוקה וחסכונית באנרגיה
  • מודלים חדשים של שיתוף ציבור בתכנון והוצאה לפועל של פרויקטים

לסיכום

בעתיד הקרוב, ההתחדשות העירונית תמשיך לשנות את פני הערים בישראל, תוך שילוב פתרונות חדשניים בתחומי התכנון, הקיימות והטכנולוגיה. עם דגש על שיפור איכות החיים של הדיירים, פיתוח תשתיות מתקדמות ושמירה על המרקם החברתי, תחום זה מציב אתגרים לצד הזדמנויות משמעותיות. שיתוף פעולה בין הרשויות, היזמים והקהילות המקומיות יהיה המפתח להצלחת הפרויקטים, תוך יצירת מרחבים אורבניים שמותאמים לצרכים המשתנים של החברה הישראלית. בסופו של דבר, התחדשות עירונית אינה רק בנייה מחדש של מבנים – אלא גם תכנון עתיד אורבני חכם, מקיים ומתקדם.

חברת דוניץ-אלעד: מובילים את ההתחדשות עירונית בישראל

כחברת התחדשות עירונית מובילה, דוניץ-אלעד מביאה ניסיון עשיר ומומחיות מקצועית לכל פרויקט. החברה מתמחה בהובלת פרויקטים מורכבים של פינוי-בינוי ויישום תקן 21, תוך שמירה על סטנדרטים גבוהים של תכנון, בנייה וליווי דיירים.

הערכים המובילים של דוניץ-אלעד בפרויקטי התחדשות אורבנית, כוללים:

  • מקצועיות ומצוינות בכל שלבי הפרויקט
  • שקיפות מלאה מול הדיירים והרשויות
  • חדשנות בתכנון ובביצוע
  • אחריות חברתית וסביבתית
  • ליווי אישי וקשוב לבעלי הדירות לאורך כל התהליך