כל מה שצריך לדעת על התחדשות עירונית בישראל 2025

בערים רבות בישראל של 2025, לצד מגדלים ושכונות חדשות, שוכנים מבנים ותיקים הממתינים לעדכון הכרחי. לשם כך בדיוק נולד המושג "התחדשות עירונית": לקחת את הישן, המיושן ולעיתים הלא בטוח, ולהפוך אותו לחלק מתשתית עירונית מתקדמת.

אז מהי בעצם התחדשות עירונית? "מדובר בתהליך תכנוני ואורבני שמטרתו לחדש ולשדרג אזורים בנויים בערים, תוך ניצול יעיל של הקרקע הקיימת", אומר מיכאל לוין, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת דוניץ אלעד. "התהליך מאפשר להתמודד עם בעיות כמו מחסור בדיור, מבנים ישנים שאינם עומדים בתקנים מודרניים, ותשתיות שאינן מתאימות לצרכים העכשוויים – תוך שדרוג איכות החיים של הדיירים. במציאות שבה הקרקעות הפנויות הולכות ונעלמות, ההתחדשות העירונית מספקת פתרון מרכזי להתמודדות עם אתגרי הצפיפות העירונית".

מתמ"א 38 עד פינוי-בינוי

אז אילו סוגי התחדשות עירונית קיימים בישראל? ובכן, היא מתרחשת במספר מודלים מרכזיים כאשר שני הבולטים ביותר הם תמ"א 38 ופינוי-בינוי.

תמ"א 38 (חיזוק ושדרוג מבנים ישנים) החלה כחזון לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. היא נועדה בראשיתה לספק מענה נקודתי ובנייני למבנים שנבנו לפני 1980 ואינם עומדים בתקני בטיחות. עם השנים, התוכנית הורחבה וכללה גם תמריצים ליזמים ולדיירים, כמו תוספות בנייה ושדרוג תשתיות. עם זאת, כיום ברור כי תמ"א 38 הפכה לפחות רלוונטית, והיא משמשת בעיקר במקרים נקודתיים.

פינוי-בינוי, לעומת זאת, מהווה כיום את עיקר הפעילות בתחום ההתחדשות העירונית. המודל הזה מאפשר לשלב מגורים עם שטחים ציבוריים, תחבורה ותשתיות חדשות. לדברי לוין, "היתרונות הרבים של פרויקטים מסוג זה הפכו אותו למודל הדומיננטי. פינוי-בינוי מספק מענה רחב יותר, גם ברמת איכות החיים של הדיירים וגם בתכנון האורבני הכולל של הערים".

בשנה האחרונה אנחנו רואים גם גידול ניכר בהתחדשות עירונית בפריפריה, היכן שבעבר לא ניתן היה לבצע בגלל שמחירי הקרקע היו זולים. עם עליית מחירי הקרקעות בערי הצפון והדרום, תוכניות התחדשות הפכו להיות כלכליות עבור היזמים והן הולכות ומתרבות.

החוק נגד דיירים סרבנים

הרגולציה בתחום ההתחדשות העירונית היא אחד האתגרים המרכזיים שמעצבים את קצב התקדמות הפרויקטים. חוק פינוי-בינוי מספק את המסגרת המשפטית למימוש פרויקטים.

אחד החסמים המרכזיים הוא הצורך בהשגת הסכמת הדיירים: במקרים רבים, דיירים מתנגדים לפרויקט בשל חששות כלכליים, חברתיים או אישיים. לשם כך, החקיקה מחייבת כיום רוב של 67% מהדיירים במתחם ו-60% בכל חלקה – כדי לאפשר את קידום הפרויקט.

בנוסף, סוגיות כמו מיסוי ותמריצים ליזמים משפיעות באופן ישיר על היכולת של פרויקטים לצאת לפועל. הרשויות מנסות להקל על התהליך באמצעות שיפורים בחקיקה ומתן תמריצים ליזמים.

הבנה מעמיקה של צרכי הקהילה

בישראל, תחום ההתחדשות העירונית צובר תאוצה ומביא לשינויים משמעותיים בערים המרכזיות במרכז ובשנה האחרונה גם בפריפריה. חברות התחדשות עירונית מובילות את התהליך ברחבי הארץ, בעבודה משותפת עם הרשויות המקומיות וקבלני התחדשות עירונית, ותוך ניהול דקדקני של כל שלבי הפרויקט, מהשגת האישורים ועד מסירת הדירות החדשות.

חשוב להבין: ניהול התחדשות עירונית דורש לא רק מומחיות הנדסית אלא גם הבנה מעמיקה של צרכי הקהילה המקומית. מדובר במארג מורכב של תכנון אורבני, כלכלה וחזון חברתי, שנועד לשמר את האיזון בין פיתוח מתקדם לבין שימור המרקם הקהילתי. הפרויקטים מתמקדים באיכות החיים של התושבים, עם דגש על תשתיות מודרניות, שטחים ירוקים ומוסדות קהילתיים.

הרשות להסרת חסמים

הרשות להתחדשות עירונית, שהוקמה על ידי המדינה, משמשת כגוף המרכזי המתווך בין כל השחקנים בתחום – דיירים, יזמים ורשויות מקומיות. תפקידה של הרשות כולל ייעוץ מקצועי, הסרת חסמים רגולטוריים, קידום תוכניות ברמה הלאומית והעירונית, ופיקוח על מימוש הפרויקטים.

אחד מתפקידיה החשובים של הרשות הוא הנגשת המידע לדיירים והגנה על זכויותיהם. פעמים רבות, דיירים אינם מודעים לזכויותיהם או לחשיבות התהליך, והרשות מספקת כלים שמטרתם לשפר את השקיפות ולחזק את אמון הציבור בתהליך ההתחדשות העירונית. בנוסף, הרשות פועלת להבטיח שהפרויקטים כוללים דיור בר-השגה ומסייעת בקידום תוכניות חברתיות לשילוב אוכלוסיות שונות בשכונות המתחדשות.

כשהבניינים ייצרו אנרגיה לעצמם

התחדשות עירונית בעשור הקרוב צפויה לשנות את פני הערים בישראל. המגמות העולמיות של תכנון ירוק וחכם מתחילות לחלחל גם לתחום זה, וצפויות להוביל לשילוב של טכנולוגיות מתקדמות בפרויקטים. בניינים המייצרים את האנרגיה של עצמם, מערכות מים ממוחזרות, ושכונות שמחוברות לרשתות תחבורה ציבורית חכמה – כל אלו יהפכו לחלק מהנוף האורבני בישראל.

בנוסף, תחום ההתחדשות העירונית יידרש לתת מענה לשאלות חברתיות מורכבות כמו מניעת ג’נטריפיקציה ושימור המרקם החברתי. הרשויות יצטרכו למצוא דרכים לשלב אוכלוסיות שונות בפרויקטים ולוודא שהפיתוח אינו מדיר אוכלוסיות מוחלשות.

לוין מוסיף כי גם ההיבט הכלכלי יקבל חיזוק, עם דגש על שיתוף פעולה בין מגזרים שונים ואיזון בין רווחיות יזמית לבין צרכים חברתיים: "המטרה היא לא רק לבנות מחדש את הערים, אלא גם ליצור הזדמנויות חדשות לכלל האוכלוסייה".

השפעה על חיי הקהילה

התחדשות עירונית בישראל מתבטאת לא רק בשדרוג פיזי של מבנים ותשתיות, אלא גם בהשפעות ארוכות טווח על חיי הקהילה. במדד ההתחדשות העירונית, ההצלחה תלויה ביכולת לשלב בין צרכים חברתיים, סביבתיים וכלכליים. כך, למשל, לפרויקטים בצפון ובדרום יש מטרה לצמצם את הפערים בין המרכז לפריפריה.

במבט לעתיד, תחום ההתחדשות העירונית צפוי להתרחב עוד יותר, עם פרויקטים שמיועדים לשלב טכנולוגיות מתקדמות. חברות התחדשות עירונית נערכות לתכנון שכונות חכמות שבהן המבנים ייצרו אנרגיה בעצמם, מערכות מים יפעלו למחזור יעיל, ושירותי התחבורה הציבורית יהיו מקושרים ומתקדמים יותר.

קבלן התחדשות עירונית, לצד יזמים ומנהלי פרויקטים, ממלא תפקיד מכריע בהבטחת הצלחת הפרויקטים. התהליך מחייב לא רק ידע מקצועי אלא גם גמישות ויכולת להתאים את הפתרונות לצרכים הייחודיים של כל מתחם.