כך תציגו את תוכנית הפינוי-בינוי לשכנים – בלי לעורר התנגדויות

אז החלטתם שהבניין שלכם חייב לעבור פינוי-בינוי, ואתם רוצים את זה בכל מאודכם. בשלב התחלתי שכזה, אתם ודאי יודעים (ואם לא אז עכשיו אתם יודעים) שכדי בכלל להתניע את התהליך – לפני הכל אתם חייבים לקבל את הסכמתם של שני שלישים מבעלי הדירות (66%). זו משימה לא פשוטה בכלל, אבל אפשרית מאוד.

אז לפני שאתם מכנסים את אסיפת הדיירים הראשונה, בה תסבירו לכולם למה כדאי להם לחתום, וכדי למנוע מראש התנגדויות עתידיות וקשיים מצד חבריכם לבניין – הכנו לכם מדריך קצר שיעשה סדר באופן שבו תציגו להם את הרעיון כך שהם יעמדו בתור לחתום לכם על טופס ההסכמה. הנה מה שתגידו להם, שלב אחרי שלב.

התחילו מהשורה התחתונה

לפני שאתם מתחילים להסביר את כל השלבים הארוכים והמעייפים שעוד צפויים לכולכם במורד הדרך של פרויקט ההתחדשות העירונית, הדבר הכי חשוב הוא להסביר לשכנים שלכם מה תהיה התמורה הסופית: דירה חדשה דנדשה לכל אחד ואחד מהם. כשמציגים את זה ככה, הרבה יותר קל לקבל את תשומת הלב של כולם. 

במידה ואין לכם את הנתונים המדויקים (הרי קשה מאוד לחזות כל כך הרבה זמן מראש מה תהיה התוצאה של הפרויקט), בצעו מחקר קצר: היכנסו לאינטרנט, הסתכלו על פרויקטים באזור שלכם. אם אין כאלו בנמצא, חפשו בערים קרובות. מומלץ גם להיוועץ טלפונית בעורך דין, שמאי נדל"ן וכל בעל מקצוע עם הבנה בסיסית בתוכניות פינוי-בינוי.

הצטיידו בסדרי גודל של מחירים ומספרים, אבל הימנעו מלנקוב בסכומים ספציפיים (לא במספר החדרים בכל דירה, הבניינים שיוקמו והכסף שהשכנים ירוויחו). המטרה בשלב זה היא רק להלהיב אותם על הרעיון ולהחתים אותם על הסכמה.

הכינו מראש תשובות לשאלות אפשריות

הדבר השני שככל הנראה תתקלו בו, אחרי שהסברתם מהי התמורה, היא חשדנות ישראלית בריאה. השכנים ירימו גבה, ההבטחות ייראו כמו בלוף והשאלות יתחילו לצוף. זו ההזדמנות שלכם להקדים תרופה למכה, ולהכין תשובות לשאלות שייתכן שיישאלו.

כשאתם מנסחים תשובות לדיירים, נסו להימנע מלשון מתחייבת. הסבירו שפינוי-בינוי הוא תהליך ארוך ומורכב, הדורש אורך רוח רב – אבל לצדו תמורה גבוהה בהרבה מהשארת המצב על כנו, או המתנה להצעה לא מיטבית.

בשלב הזה גם כדאי לבצע מחקר קצר בעצמכם (ותוכלו להיעזר במדריכים כאן באתר) ולראות מה בערך סדרי הגודל של תהליך כזה; מה נקודות התורפה שלו; ולמה כדאי להיערך.

רתמו כמה שיותר דיירים, כבר מהמפגש הראשון

עכשיו כשכולם מודעים לתמורה, ומבינים שזה תהליך מורכב, הגיע החלק החשוב ביותר: לרתום כמה שיותר מהשכנים למאמץ. ובמילים אחרות: להחתים אותם על טופס ההסכמה. אם חלק מהשכנים מביעים עניין בהצטרפות בעזרה לתהליך, תנו להם. אתם צריכים כמה שיותר ידיים, בייחוד כשהכל עוד על הנייר.

נסו להסביר להם, אחרי בירור קצר שלכם, מה צפוי לקרות בהמשך: פגישה עם עורך דין שייצג את הנציגות, פגישה עם יזמים אפשריים ועורכי הדין שלהם, חתימה על חוזים ועוד.

אל תעודדו ריבים וקונפליקטים

קחו בחשבון שאתם תתקלו בדיירים שיפגינו אנטי. זה בסדר, לא כולם צריכים להסכים, בטח לא בשלב כל כך ראשוני. הכי חשוב זה לא ללחוץ: הסביר שיש עוד זמן, אבל שחשוב להבין את התמונה הגדולה ושכדאי להיות מאוחדים כבר מההתחלה.

אם כבר בשלב כל כך מוקדם מתחילות להיווצר בעיות ומתחילים חיכוכים בין הדיירים, חשוב מאוד לא לתת לעניין הזה להתלקח. התהליך הרי ארוך ומייגע. צריך לקחת אוויר, ולמנוע מהישיבה להתפוצץ. אם בכל זאת הדברים לא מגיעים להסכמה, אפשר לנסות שוב במועד אחר.

זכרו: לא כל הדיירים בבניין צריכים לחתום בשלב זה – מספיק רוב מיוחס של 66% (שני שלישים מבעלי הדירות. למצבים שבהם דיירים סרבנים מקשים על התהליך, ותוקעים מקלות בגלגלים, הרחבנו במדריך הבא). על מצבים שבהם דיירים סרבנים מקשים על המשך התהליך הרחבנו במדריך הזה.

הקפידו על מדיניות דלת פתוחה

הרבה אנשים, במיוחד במעמד של פגישת דיירים, לא ממהרים להתייצב במרכז ולשאול שאלות שיושבות על ליבם. בדיוק בשביל זה, הקפידו על יצירת מדיניות של דלת פתוחה. כך תשאירו פתח לדיירים סקרנים, מבולבלים, ביישנים, מתלבטים ואחרים – לפנות אליכם באופן פרטי עם קושיות שמציקות להם.

כמובן שלא תמיד תדעו לתת את כל התשובות. בשלבים מאוחרים יותר של התקדמות הפרויקט, תוכלו להפנות אותם לגורמים מטעם היזם, במשרד עורכי הדין ששכרתם וכו'. בסופו של דבר, כל אחד מהדיירים צריך לקבל את ההרגשה ששומעים אותו, וקשובים לבעיות שלו. 

"העדיפות היא תמיד לקיים שיח רצוף ומשתף", אומר מיכאל לוין, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת דוניץ אלעד. "חשוב לשלב בהידברות מול הדיירים ראייה הוליסטית, עד לרמה של להזמין אנשי מקצוע שיישבו עם הדייר כמה שצריך, יפשטו וינגישו לו את הנושא. לרוב מדובר בבעיה של חוסר בידע. אם המידע פשוט ומועבר היטב, ב-99 אחוז מהמקרים מצליחים לשכנע את כולם לחתום".