מבט מקרוב: כך נראה שוק הנדל"ן בחיפה בימי מלחמה

מה קרה למחירים מאז החלו ההפגזות, איזה שכונות נותרו מבוקשות, ומה צופים המומחים ליום שאחרי?

נוף של גני הבהאיים בחיפה עם מבט על העיר והים ברקע שמסמן מקום מבוקש לשוק הנדלחיפה. צילום: pexels

 

עד אוגוסט האחרון, חיפאים רבים הרגישו שהם בכלל מחוץ למעגל הלחימה. שוק הנדל"ן התנהל כסדרו, משרדי המכירות היו מלאים והלקוחות המשיכו לרכוש דירות. אלא שאז הגיע ספטמבר, ואיתו הסלמה ביטחונית המלווה בהפגזות על העיר – על בסיס יומיומי – של טילים, מל"טים ומה לא. המציאות בחיפה השתנתה, אך לא בכל מקום.

שאולי חייט, חיפאי שורשי ואיש קריאייטיב המלווה פרויקטים נדל"ניים מהצפון ועד אילת, מספר כי שוק הנדל"ן בבירת הצפון מושפע כעת באופן ברור מהאיום הביטחוני, בעוד שדווקא בשאר הארץ ההשפעה פחות מורגשת. אם בעבר נרשמו שלוש-ארבע פגישות ביום בכל פרויקט, אומר חייט, כיום מדובר על מספר דומה של פגישות בשבוע.

"אנשים מביעים התעניינות אבל אומרים 'בוא נדבר אחרי המלחמה', יש פחד בסיסי לצאת מהבית", הוא מספר. "רבים מקהל היעד שלנו – משפרי דיור ומשפחות צעירות – בכלל מגויסים למילואים".

אבל לא רק החשש הפיזי מניע את התנהגות הקונים הפוטנציאלים, אלא גם תחושה של חוסר יציבות כלכלית שמונעת מהם להחליט כעת החלטות משמעותיות. "אנשים שעשו 200 ימי מילואים וחווים קשיים כלכליים בעקבות ההיעדרות מהעבודה או מהעסקים שלהם, מעדיפים להמתין ולראות מה קורה״.

שאולי מדגיש שמחוץ לחיפה המצב הרבה פחות גרוע. "בנתניה למשל, שנמצאת רק 40 דקות מחיפה, השוק עובד חזק יותר. יש שם אמנם האטה בשוליים, אבל לא ברמה שרואים בצפון. אצלם יש גם תושבי חוץ שקונים מאז תחילת המלחמה דירות בערים כמו ירושלים, תל אביב ונתניה. אלינו הם לא מגיעים".

הביקוש ל"שכונות פרטיות" עולה

בניגוד למה שאפשר היה לצפות, המחירים בחיפה לא נמצאים בירידה. "יש סוג של קיפאון במחירים", מסביר חייט. "הם לא יורדים כי הם מלכתחילה זולים ביחס לערים אחרות. בחיפה עוד לא ראינו מימוש של פוטנציאל המחירים, כך שאין להם לאן לרדת. דירת ארבעה חדרים חדשה באזורים הטובים של העיר עולה כ-2.7 מיליון שקל – מחיר שביחס למרכז נראה עדיין אטרקטיבי".

לדבריו, המגמה הבולטת כיום בעיר היא הביקוש ל"שכונות פרטיות" – מתחמי מגורים סגורים המציעים תחושת ביטחון וקהילתיות. "בשנתיים האחרונות אנשים מחפשים את ההתכנסות הזאת", מסביר חייט.

דוגמה מובהקת לכך ניתן למצוא בפרויקט יפה נוף 120, של דוניץ אלעד וקבוצת זאבי, שנותר אחד האזורים היוקרתיים ביותר בעיר. לדברי חייט, מדובר באזור המבוקש ביותר בחיפה: לוקיישן מושלם במרכז הכרמל, על הטיילת היפה ביותר בארץ, במרחק הליכה מהאודיטוריום ואזור המלונאות.

לדבריו חייט, "הפרויקט הזה מדגים היטב את המגמה העכשווית של 'שכונה פרטית' – מתחם מגורים המציע חוויית מגורים ייחודית. בלב הפרויקט יוקם גן יפני מרהיב בשטח של 8,000 מ"ר שישמש כטיילת לדיירים, ממש שמורת טבע פרטית בכרמל. כל דירה בפרויקט מציעה נוף פנורמי לים, והדיירים נהנים ממעטפת שירותים מלאה הכוללת חדר כושר, טרקלין עסקים, מועדון דיירים, וחניון תת-קרקעי – נכס נדיר במרכז חיפה. שומר בלובי 24/7 מעניק לדיירים שקט נפשי מוחלט".

חייט מציין כי הפרויקט מכוון בעיקר לקהל בוגר ומבוסס, בני חמישים פלוס, שמחפשים ליהנות מכל מה שיש לחיים להציע. "אנחנו רואים עניין מיוחד מצד מפונים מהצפון הרחוק, שיש להם אמצעים ומחפשים בית חדש באזור בטוח יותר; וגם מצד אנשי הייטק, שגילו בשנים האחרונות את הקסם של מרכז הכרמל".

דוגמא מעניינת נוספת ל"שכונה פרטית" מהעשור האחרון היא השכונה שהוקמה באזור התעשייה שמול פארק מת״מ. "כשהתחלנו ב-2013 להקים שם שכונה, לא האמנו שאנשים יבואו לגור במיקום הזה", משחזר חייט. "אבל היום זו אחת השכונות המבוקשות בעיר. הקונספט של שכונה סגורה ומאובטחת, יחד עם הקרבה למוקדי תעסוקה, לגמרי הוכיח את עצמו".

ערי הלווין מתחזקות

תופעה מעניינת נוספת שמאפיינת את שוק הנדל"ן החיפאי בשנים האחרונות היא התחזקותן של ערי הלוויין. "טירת הכרמל היא דוגמה מובהקת", מספר חייט. "עיר שבעבר נתפסה כפחות אטרקטיבית, מושכת בעשור האחרון כ-1,600-1,700 תושבים בשנה שעוברים אליה מחיפה. המחירים הנמוכים יותר והתשתיות החדשות מדברים לאנשים, ואנחנו רואים אפילו תושבים מהכרמל שבוחרים לעבור לשם".

גם העיר נשר עברה לדבריו מהפך דומה. "לפני 15-20 שנה נשר נחשבה לעיר מצוקה של ממש, אבל היום כבר הפכה לאטרקטיבית ורלוונטית. זה משפיע על חיפה, שמתמודדת עם תחרות גוברת מצד ערי הלוויין שלה".

ביום שאחרי המלחמה

חיפה של 2024 בואך 2025 מציגה תמונה מורכבת: מצד אחד, העיר מתמודדת עם אתגרים ביטחוניים והגירה לערי הלוויין. מצד שני, פרויקטים חדשניים ממשיכים לצמוח, במיוחד באזורים המבוקשים.

למרות הבעיות, חייט אומר שהמשקיעים ממשיכים לראות בחיפה הבטחה גדולה. "השכונות שעד לפני המלחמה נחשבו ליעד רציני למשקיעים נשארו כאלה גם היום", הוא מדגיש. "קהל המשקיעים, במיוחד מהמרכז, מזהה את הפוטנציאל בשכונות שצפויות לעלייה משמעותית במחירים בשנים הקרובות. אני מזהה בחיפה הזדמנויות נדל"ן מגוונות, שימשיכו למשוך משקיעים ותושבים חדשים שמחפשים איכות חיים גבוהה במחירים אטרקטיביים. מעבר לזה, ביום שאחרי המלחמה פוטנציאל הצמיחה הוא משמעותי מאוד".