הסתבכתם? המדריך המלא לרישום זכויות בטאבו

רכישת דירה היא אחת ההחלטות הכלכליות המשמעותיות ביותר בחיים של כולנו, אבל התהליך לא מסתיים עם קבלת המפתח. רישום הזכויות בנכס, מה שמכונה "רישום בטאבו", הוא שלב קריטי בהבטחת הבעלות המלאה והחוקית בו. "רישום זכויות בטאבו הוא תהליך שדורש סבלנות, תשומת לב לפרטים וליווי מקצועי נכון״, אומר אבי יעקב, משנה למנכ"ל דוניץ אלעד. ״לרוב התהליך הזה מנוהל בידי עורכי דין של החברה הבונה, במקרה של רכישת דירה חדשה מקבלן, או של הקונה במקרה של רכישת דירה יד שנייה".

עו"ד תומר ברזני שייקביץ, מומחה לדיני מקרקעין ממשרד עורכי הדין מיתר, מדגיש אף הוא את חשיבות ההסתייעות בליווי מקצועי בתהליך הרישום. ״במקרים רבים, הליך הרישום עלול להיות מורכב בהרבה ממה שרואים במבט ראשון", הוא מדגיש. "עורך דין מומחה בתחום יכול ללוות את התהליך, מבדיקת המצב הקנייני והתכנוני של הדירה, דרך זיהוי בעיות ופתרונן או מניעתן, ועד להשלמה מוצלחת של התהליך תוך צמצום הפסדים בזמן או בכסף״.

כדי לעזור לכם להבין את התהליך ולעקוב אחרי השלבים הקריטיים, הכנו עבורכם מדריך מקיף לרישום הזכויות של נכסים למגורים בטאבו.

מה זה בדיוק רישום בטאבו, ולמה הוא חשוב?

רישום בטאבו הוא הרישום הרשמי של זכויות הקניין בנכס מקרקעין בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו). זהו התיעוד הרשמי והמוסמך של בעלויות על נכסים במדינת ישראל.

חשיבותו נעוצה בכך שהוא מהווה ראיה חותכת לבעלות על הנכס ומגן על זכויות הבעלים. "ללא רישום מלא של זכויות הקונה בטאבו, עסקת מקרקעין בדירה שרשומה בטאבו אינה נחשבת לגמורה מבחינה משפטית, גם אם הועבר מלוא התשלום ונמסרו המפתחות", מסביר עו"ד שייקביץ, מומחה לדיני מקרקעין.

מהו נסח טאבו? ואיזה מידע ניתן למצוא בו?

נסח טאבו הוא המסמך שבו רשום הנכס בלשכת רישום המקרקעין. ישנם שלושה סוגי נסחי טאבו: נסח מרוכז, המפרט את המידע הנוגע לכל בעלי הדירות בבית משותף – ביחס לבניינים אשר רשומים כבית משותף (כל אחד מהדיירים בעלים של הדירה שברשותו ובנוסף חולק בבעלות על השטחים המשותפים בבניין), נסח רגיל המפרט את המידע הנוגע לדירה ספציפית (או לחלקה הרישומית כולה ככל שלא נרשם בית משותף), ונסח היסטורי המפרט את מידע רישום הדירה והחלקה עליה היא בנויה כולל רישומים היסטוריים שנמחקו.

בכל אחד מהנסחים ניתן למצוא את מספר הגוש, החלקה ותת החלקה של הנכס, קומה, שטח וחלקים משותפים כאשר מדובר בבית משותף, מי הבעלים של הדירה ומה טיב זכויותיו בנכס (בבעלות או בחכירה), ייעוד הנכס ופרטים הנוגעים לחלקים נוספים בבניין או הצמדות, חנייה או גינה.

אילו בדיקות חשוב לעשות לפני רכישת דירה יד שניה ורישומה בטאבו?

לפני רכישת דירה, מומלץ לבצע מספר בדיקות חיוניות:

1. בדיקת המצב הקנייני של הדירה: לוודא האם המוכר הוא הבעלים הרשום בדירה ומה טיב זכויותיו, האם רישום הדירה תואם את אשר בנוי בפועל (לרבות שטח הדירה והצמדותיה) והאם יש בנסח הטאבו הערות או שעבודים. בנוסף – יש לבדוק את מסמכי הבית המשותף, שעלולים לקבוע זכויות וחובות שונות של בעלי הדירות בבניין, כגון חלוקת זכויות בניה או זכויות שימוש בחלקים כאלה ואחרים של הבניין.
2. בדיקה תכנונית: לוודא שיש היתר בנייה לדירה ושהיא נבנתה בייעוד הנכון וללא חריגות בניה, וכן בדיקה של תוכניות הבנייה הקיימות והעתידיות בבניין ובסביבתו.
3. בדיקת חובות: לוודא שאין חובות ארנונה או היטלי השבחה על הנכס.
4. בדיקת המצב הפיזי של הדירה: מומלץ להיעזר לצורך כך בבודק מוסמך.

"בדיקות אלו יכולות לחסוך המון כאב ראש בעתיד", אומר יעקב. "זה אולי נשמע מייגע, אבל זו השקעה שמשתלמת".

מי אחראי על רישום הזכויות בטאבו?

על פי החוק, בדירות "יד ראשונה" האחריות מוטלת על המוכר: בפרויקטים חדשים, החוק קובע שהמוכר (היזם או הקבלן) חייב לרשום את הזכויות בלשכת רישום המקרקעין תוך 6 חודשים מהיום שבו הבניין בו מצויה הדירה נרשם כבית משותף. בפועל, עורך הדין המייצג את המוכר הוא זה שמטפל ברישום.

בעסקאות יד שנייה, לרוב הקונה או עורך הדין שלו מטפלים בפועל ברישום, אך בהתנהלות נכונה – חוזה המכר יקבע כי למוכר עדיין קיימת אחריות לכך שרישום הזכויות על שם הקונה יושלם בפועל.

מה ההבדל בין רישום הערת אזהרה לבין רישום מלא בטאבו?

הערת אזהרה היא רישום ראשוני בטאבו המציין שנחתמה עסקה ביחס לנכס. היא מונעת ביצוע עסקאות סותרות בנכס ומגנה על זכויות הקונה במהלך העסקה. עם זאת, הערת אזהרה אינה מהווה רישום בעלות מלא.

איך מתנהל תהליך רישום הזכויות של דירה חדשה?

רישום דירה חדשה מקבלן הוא תהליך מורכב, אך הוא מנוהל בידי עורך הדין של החברה הבונה ולא בידי הקונה. מחירו מגולם לרוב במחיר הדירה, או נקבע כרכיב תשלום נפרד בחוזה המכר. הרישום כולל מספר שלבים:

1. רישום הערת אזהרה לטובת הקונה, ככל וכאשר ניתן יהיה לעשות זאת .
2. הכנת מסמכי רישום הבית המשותף על ידי היזם.
3. בדיקת מסמכי רישום הבית המשותף על ידי הטאבו, וביצוע רישום הבית המשותף בפועל.
4. איסוף מסמכים מהדיירים (כגון אישור תשלום מס רכישה ואישור מהעירייה).
5. חתימת הדיירים על מסמכים במשרד עורכי הדין של היזם.
6. רישום בטאבו של הזכויות הפרטניות של כל דייר בדירתו.

"התהליך יכול להימשך חודשים ארוכים", מציין יעקב. "חשוב לזכור שגם אחרי קבלת המפתחות, העבודה עדיין לא הסתיימה. פעמים רבות הקונה עצמו לא משלים את התהליך ולא נדיר לראות מקרים שבהם הדיירים כבר גרים בפרויקט חודשים ארוכים ורישום הדירה על שמם בטאבו עדיין לא הסתיימה".

ומה צריך לעשות כשקונים דירה יד שנייה?

ברכישת דירת יד שנייה, יש לנקוט, בין השאר, במספר צעדים חשובים:

1. לדאוג לביצוע הבדיקות הקנייניות, התכנוניות והפיזיות, כמו גם בדיקת החובות – כפי שפורט לעיל.
2. בהתאם לכל הבדיקות שבוצעו, יש לוודא כי מבנה העסקה לוקח בחשבון את כל נתוני הדירה. כך לדוגמה – אם המוכר רשאי להירשם כבעל הזכויות בדירה אך אינו רשום בפועל – יש לוודא כי מנגנוני העסקה ופריסת התשלומים למוכר, מבטיחים שהמוכר יירשם כבעלי הדירה, באופן שיאפשר את העברת הזכויות על שם הקונה. דוגמה אחרת היא במקרה שבו יש משכנתא לטובת צד שלישי – יש לוודא כי אופן ביצוע התשלומים על ידי הקונה, מבטיח שהמוכר יסלק את המשכנתא הרובצת על הדירה.
3. יש לנסח את הסכם המכר באופן שהתשלום הראשון למוכר ישולם רק לאחר רישום הערת אזהרה בטאבו על שם הקונה. לצורך ביצוע הרישום, יש לחתום יחד עם המוכר על בקשה לרישום הערת אזהרה אשר תאומת ע"י עורכי הדין. כנגד כך – נהוג למסור למוכר ייפוי כוח שיאפשר את מחיקת ההערה במקרה של ביטול העסקה.
4. לדאוג לקבל מכתב כוונות מהבנק בסמוך לביצוע העסקה, ככל שרובצת משכנתא על הנכס.
5. לבנות את עסקת הרכישה באופן שיבטיח תשלום מקדמת מס שבח, ככל שחובת תשלומה חלה ע"פ חוק.

מנגנון של נאמנות

"בעת קבלת הדירה וביצוע התשלום האחרון על פי חוזה המכר, חשוב לקבל מהמוכר את כל המסמכים שמבטיחים את אפשרות השלמת הרישום על ידי הקונה", מדגיש עו"ד שייקביץ. "בעסקה סטנדרטית, מדובר לרוב בייפוי כוח בלתי חוזר מהמוכר לעורכי הדין של הקונה, שטרי מכר חתומים ומאומתים, אישורי עירייה ומיסים, וכן בייפויי הכוח לביטול הערת האזהרה שנמסרו למוכר. במקרים בהם טרם התקבלו אישורי עירייה ומיסים – נהוג לקבוע בהסכם מנגנון של נאמנות, במסגרתו חלק מכספי התשלום האחרון מוחזקים כפיקדון בידי עורך הדין של המוכר, להבטחת קבלתם של אישורים אלו. אלה מסמכים קריטיים להשלמת הרישום".

מה זה "חברה משכנת" ואיך זה קשור לרישום בטאבו?

חברה משכנת היא גוף שמנהל את זכויות הדיירים בפרויקט בתקופה שבין רכישת הדירה ועד לרישומה בטאבו. "חברה משכנת היא מעין 'טאבו זמני'", מסביר יעקב. "היא מנהלת את הזכויות במקרקעין עד שהפרויקט נרשם כבית משותף בטאבו והזכויות מועברות לבעלי הדירות".

הליך זה נפוץ בפרויקטים חדשים, שבהם תהליך הרישום יכול לקחת זמן רב. החברה המשכנת מאפשרת לדיירים לבצע פעולות כמו מכירה או משכון של הדירה, גם כשהרישום בטאבו טרם הושלם.

האם יש דירות שאי אפשר לרשום בטאבו?

רישום הזכויות בדירות רבות יכול להתנהל גם במרשמים אחרים: רשות מקרקעי ישראל, חברות משכנות, חברות דיור ציבורי ועוד. במקרים אחרים, ייתכן שהזכויות במקרקעין רשומות בטאבו, אך לא נרשם בית משותף ולכן הדירה אינה רשומה כיחידת משנה נפרדת; או שהזכויות של המוכר בדירה הן זכויות חכירה ולא בעלות. במקרים אלו, רישום הזכויות בדירה עלול להיות מסובך אף יותר, ולכן מומלץ (כמו בכל עסקת מקרקעין) להיות מיוצגים בידי עורך דין.

עו"ד שייקביץ מפרט חלק מהמקרים: דירות של גופי דיור ציבורי, כגון עמידר; חלק מהדירות בבעלות רשות מקרקעי ישראל; דירות בבניינים שטרם הושלם הליך רישומם כבית משותף, או שטרם נרשמה בהן בעלות על שם המוכר, לרבות כאלו שהזכויות בהן מנוהלות על ידי חברה משכנת.

"במקרים אלה ואחרים, הזכויות בדירה מנוהלות על ידי הגוף הרלוונטי", הוא מסביר. "זה לא אומר שאי אפשר לקנות או למכור את הדירות האלה, אבל התהליך שונה ומורכב יותר".

מה קורה אם הרישום בטאבו מתעכב?

עיכובים ברישום בטאבו אינם נדירים, אך יש מספר צעדים שדיירים יכולים לנקוט:

1. פנייה לחברה הבונה או למוכר ודרישה להשלמת הרישום.
2. פנייה לממונה על חוק המכר דירות במשרד המשפטים.
3. פנייה לרשם הקבלנים.
4. במקרה של הפרת חוזה, שקילת פנייה משפטית ונקיטה בהליכים.

"חשוב לזכור שהחוק קובע מסגרת זמנים לרישום", מדגיש יעקב. "אם היזם או המוכר חורגים ממנה, יש לכם זכויות שכדאי להכיר".

כמה עולה רישום בטאבו ומי משלם את העלויות?

עלויות הרישום בטאבו משתנות בהתאם לסוג העסקה והנכס. באופן כללי:

ברכישה מקבלן: עלויות הטיפול ברישום בדרך כלל כלולות במחיר הדירה, או בתשלום מוגדר שקבוע בחוזה כי ישולם לצורך זה בלבד.

בעסקאות יד שנייה: עלויות הטיפול לרוב כלולות בשכר הטרחה של עורך הדין.

"בנוסף לעלויות הטיפול ברישום כשלעצמו, ייתכנו אגרות והוצאות שונות הקשורות לרישום, שעלולות לחול גם הן על הקונה", מסביר עו"ד שייקביץ. "חשוב לברר מראש מה כלול בהסכם הרכישה מהקבלן ומה לא, כדי להימנע מהפתעות".

האם אפשר לבצע פעולות בנכס לפני שהוא רשום בטאבו?

כן, אפשר לבצע פעולות מסוימות גם לפני הרישום המלא בטאבו, ביניהן:

–        לקיחת משכנתא: אפשרית על סמך התחייבות של החברה הבונה.

–        מכירה: אפשרית, אך תלויה בתנאי ההסכם המקורי ולרוב דורשת אישור מהחברה הבונה.

–        שיפוץ: אם נדרש היתר בנייה, יש לפנות לחברה הבונה כי היא עדיין מחזיקה בזכויות הרשומות.

"חשוב להבין שכל פעולה כזו מורכבת יותר כשהנכס לא רשום", מזהיר יעקב. "זה אפשרי, אבל דורש תשומת לב מיוחדת".