הביקוש לממ"דים האיץ את ההתחדשות העירונית בתל אביב

כל מי שצועד היום ברחובות תל אביב מרגיש את זה היטב – וגם שומע. אתרי הבנייה ורעש המנופים לא מותירים מקום לספק: העיר נמצאת כיום בלב סצינת ההתחדשות העירונית בישראל. אבל מאחורי התמונה הזו מסתתר סיפור יותר מורכב – על עיר שמנסה להתחדש בלי לאבד את עצמה. מאחורי ההתחדשות העירונית בתל אביב עומדת תכנית עירונית סדורה, רגולציה ברורה – ובעיקר צורך אמיתי לשדרוג התשתיות והבטחת רמת חיים וביטחון לדיירים ותיקים וחדשים כאחד.

"בתל אביב אין משחקים, העירייה מכתיבה מסמכי מדיניות ברורים שמגדירים בדיוק את סוג ההתחדשות המותר בכל אזור בעיר", אומר מיכאל לוין, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת דוניץ אלעד. "יש שכונות שמותר בהן הריסה ובנייה, אחרות מתמקדות בשימור, יש שכונות לעיבוי וחיזוק בלבד, כאלה שמתירות רק התחדשות מרקמית – ויש אזורים שבהם ניתן לשלב גם בנייה מגדלית. כל שכונה והאופי שלה".

האם המלחמה הקטינה את הביקושים?

"בדיוק ההיפך. הדאגה לביטחון הפכה את הצורך בממ"דים וברמת מיגון גבוהה לדרישה בסיסית. דיירים שגרים בבניינים ישנים בלי ממ"ד נכנסו ללחץ ודוחפים הרבה יותר מבעבר לעבור לדירות חדשות שמספקות מיגון ושקט נפשי. הביקושים בתל אביב הם קשיחים. כולם רוצים לבנות בה, והתחרות בין היזמים עצומה. אין כמעט דלת של בניין ישן בעיר שיזם או מארגן עוד לא דפק עליה כדי להחתים דיירים".

מרקם עירוני חדש: ירוק, חי ומעורב

המדיניות סביב התחדשות עירונית בתל אביב לא מתמקדת רק במבנים – אלא גם במה שביניהם. התכנון כולל שילוב בין בנייה מרקמית (עד 10 קומות) לבנייה מגדלית (מעל 10 קומות), לצד מסחר בקומות הקרקע, שטחים ציבוריים ירוקים, ושילוב של מוסדות חינוך וקהילה במרחק הליכה.

פרויקט דרך השלום לדוגמה, אותו מקדמת דוניץ אלעד, מתוכנן לשלב בין מגורים, מסחר ופארק קיים. "זה פרויקט של 490 יחידות דיור, מתוכן 150 לבעלי הקרקע הקיימים, עם מגדלים בגבהים שונים – בין 8 ל-19 קומות", מספר לוין. "המיקום שלו מצוין – מול גינת וולפסון, סמוך לתחנת הקו הסגול של הרכבת הקלה. מדובר בצירים מאוד מרכזיים, עם נגישות גבוהה וביקוש גבוה מצד משפחות צעירות".

מעבר למספרים, הפרויקט מגלם את החזון העירוני: "הוא ישלב מסחר, ירוק, מרחבים ציבוריים פתוחים, ונוף פתוח. הוא לא רק מוסיף דירות – הוא משנה את הדרך שבה נראית דרך השלום, והופך אותה למרחב עירוני תוסס יותר".

יפו מחדשת ומתחדשת

גם יפו נמצאת בעין הסערה של ההתחדשות העירונית בתל אביב. המתחמים הוותיקים שסביב שדרות ירושלים, שוק הפשפשים ואצטדיון בלומפילד, עוברים תהליכי תכנון מחדש שמוסיפים אלפי יחידות דיור – אך לא פחות חשוב מכך: הם מוסיפים חיבורים.

כך למשל, פרויקט נחל הבשור של דוניץ אלעד כולל 346 יחידות דיור חדשות שייבנו במקום 128 קיימות – וממוקם סמוך לפארק ירוק פתוח, תחנת הקו האדום של הרכבת הקלה בדרך ירושלים, ולמוסדות מרכזיים של העיר. "יש שם תמהיל דירות מגוון, אוכלוסייה צעירה וגם מבוגרת, וביקושים גבוהים מצד משקיעים ומשפחות", מציין לוין. "זה אזור שמתפתח – עם תשתיות חדשות, נגישות גבוהה, ותחושה של התחלה חדשה".

מכללת תל אביב, שדרות ירושלים, קו החוף ומרכזי הבילוי – כל אלו יוצרים שילוב מנצח של חיים עירוניים עם איכות חיים. גם כאן, הבנייה משלבת מרקם בנוי מגוון, קו גובה מתחשב, ושמירה על אופי שכונתי לצד תוספת יחידות.

ומה עם חניה?

לאור הבנייה המרובה, אחד הנושאים הבוערים בפרויקטים של התחדשות עירונית בתל אביב נוגע לסוגיית החניה. בעוד שבעבר, ובהרבה ערים אחרות כיום, דירה חדשה כוללת אוטומטית חניה פרטית, הרי שבתל אביב – המדיניות שונה.

"היום לא לכל בניין חדש בתל אביב יש חניות", אומר לוין. "העירייה מנסה לצמצם את כמות החניות, ולא בכל פרויקט אפשר או מותר לתת חניה לכל דירה. בערים אחרות זו דרישה בסיסית, אבל בתל אביב זה כבר לא טאבו".

מאחורי ההחלטה עומדת תפיסת עולם תכנונית שמקדמת תחבורה ציבורית על פני רכב פרטי. לא במקרה, מרבית פרויקטי ההתחדשות מקודמים בסמיכות לצירי תחבורה ראשיים, תחנות של הרכבת הקלה, שבילי אופניים ומוקדי תעסוקה, מתוך מטרה לאפשר מגורים נוחים גם למי שלא מחזיק רכב.

תל אביב 2030: עיר מתחדשת עם זהות ברורה

תוך שנים ספורות, אלפי יחידות דיור יתווספו למפת העיר תל אביב במסגרת מיזמי פינוי-בינוי והתחדשות עירונית. פרויקטים אלו צפויים לשנות את פני העיר – אך לא את זהותה. האתגר הגדול שמובילה העירייה, לצד יזמים כמו דוניץ אלעד, הוא כיצד להתחדש – מבלי לאבד את מה שמייחד את תל אביב.

במילים אחרות, ההתחדשות העירונית בתל אביב לא נמדדת רק במספר הדירות החדשות – אלא באיכות התכנון, בשילוב בין אוכלוסיות, בשימור האופי המקומי, וביצירת סביבה עירונית חכמה ומתפקדת.

"תל אביב לא מפסיקה להתפתח", מסכם לוין, "אבל היא עושה את זה עם חשיבה קדימה, על הדור הבא של התושבים – וגם על הדור הקיים. זו לא רק עיר של מגדלים – זו עיר של אנשים".