פינוי בינוי: כל מה שצריך לדעת לפני שמתחילים

הבניין הישן שבו אתם גרים יכול להפוך למגדל מודרני – בלי שתוציאו שקל. זו למעשה ההבטחה מאחורי "פינוי בינוי", אחד המודלים הבולטים בהתחדשות עירונית שתפס תאוצה אדירה בשני העשורים האחרונים ברחבי הארץ. אם שמעתם על המונח ולא הבנתם בדיוק מה הוא אומר, הכתבה הזו תעשה לכם סדר.

אז מה זה בכלל פינוי בינוי?

פינוי בינוי הוא מסלול בהתחדשות עירונית שמטרתו להחליף מבנים ישנים ובלתי בטיחותיים במתחמים חדשים עם תשתיות מתקדמות. במסגרתו, נהרסים בנייני מגורים ישנים, ובמקומם נבנים בניינים חדשים הכוללים יותר דירות – כך שהדיירים מקבלים דירה חדשה, לרוב גדולה ומשודרגת מזו שהייתה להם, בעוד היזם נהנה מתוספת יחידות דיור למכירה. המודל כולל לרוב גם שדרוג משמעותי של המרחב הציבורי, תוספת שטחים ירוקים, שטחי מסחר ולעיתים גם פתרונות תחבורה.

איך מתחיל התהליך?

השלב הראשון בפינוי בינוי הוא גיבוש הסכמות בין הדיירים, שכן ללא הסכמה רחבה – הפרויקט לא יכול לצאת לדרך. החוק בישראל מחייב כיום רוב של 60% מבעלי הדירות בבניין ו-67% במתחם, כדי להוציא את הפרויקט לפועל. לאחר השגת ההסכמה, הדיירים חותמים על הסכם עם יזם, שנבחר בדרך כלל על ידי נציגות דיירים בסיוע עורך דין מלווה.

בשלב הבא, היזם מקדם תוכנית תכנונית מול הוועדה המקומית או המחוזית, תהליך שיכול להימשך מספר שנים. עם קבלת האישורים, הדיירים מתפנים לדירות חלופיות במימון מלא של היזם, הבניין נהרס – ובמקומו מוקם מתחם חדש. זמן הביצוע תלוי בגורמים רבים, אך פרויקטים ממוצעים נמשכים כ-7-10 שנים מרגע ההתקשרות עם היזם ועד קבלת המפתח.

אילו זכויות יש לדיירים בפינוי בינוי?

מעבר לזכות לקבל דירה חדשה בתמורה לפינוי דירתם הישנה, החוק מספק לדיירים הגנות נוספות. לדוגמה, כל דייר מקבל ערבות בנקאית מלאה המבטיחה כי גם אם היזם ייקלע לקשיים כלכליים, הוא יוכל לקבל את דירתו החדשה. כמו כן, החוק קובע כי על היזם לממן לדיירים שכר דירה לתקופת הבנייה, וכן להשתתף בהוצאות ההובלה. מבחינת המפרט הטכני של הדירה החדשה, הוא אמור להיות גבוה יותר מהדירה הישנה, אך ההגדרה לכך משתנה בין פרויקט לפרויקט ויש לוודא זאת מראש במסגרת ההסכמות החוזיות.

במקרים שבהם יש דיירים המתנגדים, החוק קובע מנגנונים שמאפשרים להמשיך בתהליך גם ללא הסכמת 100% מהדיירים על ידי פניה לערכאות משפטיות שיכולות להכריח את הדייר לחתום. עם זאת, דיירים שירגישו שקופחו בתהליך יכולים להתנגד מסיבות המנויות בחוק והדבר יתברר בבית המשפט.

מה קורה לקשישים בפרויקט פינוי בינוי?

פרויקטים של פינוי בינוי מביאים שיפור משמעותי ברמת החיים, אבל גם כרוכים באתגרים, במיוחד עבור קשישים המתגוררים בבניינים ישנים. החשש מהמעבר, חוסר הוודאות וההסתגלות לדירה חדשה יכולים להיות מרתיעים. לכן, החוק בישראל קובע כמה הטבות מיוחדות לבני 70 ומעלה, כאשר בני 75 ומעלה זכאים להטבות נוספות.

דיירים קשישים זכאים להטבות מורחבות. למשל, הם יכולים לבחור לקבל מימון לרכישת דירה חלופית מחוץ לפרויקט, או לעבור לדיור מוגן במקום לקבל דירה חדשה. בנוסף יזמים מחויבים גם להעניק להם פתרונות נגישות וליווי אישי מקיף לאורך כל התהליך, מתוך הבנה שזו אוכלוסייה פגיעה יותר לשינויים מסוג זה.

מיכאל לוין, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת דוניץ אלעד, מסביר: "אנחנו רואים לא מעט פרויקטים שבהם דיירים מבוגרים חוששים בתחילת הדרך, אבל עם הזמן מבינים את היתרונות הגדולים. הדירה החדשה שהם יקבלו תהיה בטיחותית יותר, נגישה יותר, ותאפשר להם איכות חיים גבוהה יותר, עם מעליות חדשות, שטחים ירוקים ואזורי מפגש קהילתיים".

מיכאל לוין

כמה זמן לוקח פינוי בינוי?

הזמן שלוקח להוציא לפועל פרויקט פינוי בינוי משתנה מאוד בין פרויקט לפרויקט, אך ברוב המקרים מדובר בתהליך ממושך. השלב הראשון, הכולל השגת רוב של דיירים, בחירת יזם וקידום התכנון, עשוי להימשך בין שנה לשנתיים. לאחר מכן יש להמתין להליכי אישור תכנוניים מול הרשות המקומית, מה שעלול לקחת 4-6 שנים. הבנייה עצמה נמשכת בממוצע 3-4 שנים, כך שבמקרים רבים מדובר בתהליך של עשור ואף יותר.

לדברי לוין, "הזמן הארוך נובע ממורכבות ההליך הרגולטורי והצורך לאזן בין אינטרסים שונים של דיירים, רשויות ויזמים. יחד עם זאת, אנחנו רואים שיפור מתמיד ברגולציה שנועד לייעל את התהליך ולצמצם את החסמים".

איך לבחור יזם בפרויקט פינוי בינוי?

מאחר שמדובר בפרויקטים מורכבים מאוד, חשוב לבחור יזם בעל ניסיון מוכח בהתחדשות עירונית. מומלץ לבדוק כמה פרויקטים דומים שהיזם כבר השלים, את האיתנות הפיננסית שלו, אילו ערבויות הוא מספק לדיירים ומה המוניטין שלו בקרב דיירים בפרויקטים קודמים. חשוב לא פחות לבחור יזם שהוא גם קבלן מבצע ככה שניהול התהליך יהיה מול גורם אחד לכל אורכו.

פינוי בינוי: האם זה משתלם?

בסופו של יום, השאלה העיקרית שעומדת בפני דיירים היא האם משתלם להם להיכנס לתהליך. מצד אחד, היתרון ברור: מעבר מדירה ישנה עם תשתיות מתפוררות לבניין מודרני עם מעלית, ממ"ד, חניה, לובי מפואר ושטחים ירוקים. מצד שני, מדובר בתהליך ארוך שדורש סבלנות, ומי שזקוק לפתרון דיור מיידי עשוי להעדיף למכור את דירתו ולרכוש אחרת בעצמו.

מיכאל לוין מסכם: "פינוי בינוי הוא אחד הכלים החשובים ביותר לפיתוח עירוני בישראל. עבור דיירים הגרים במבנים ישנים שאינם בטיחותיים, זהו פתרון שמאפשר להם לשדרג את איכות חייהם באופן משמעותי – רק צריך להיות מוכנים למסע ארוך".